Vergi, Maliye, Ekonomi, Sosyal Güvenlik, Ticaret Hukuku Hakkındaki Herşeyyeni e-konomi

Mükellef Hakları

Abdullah TOLU
05 Eylül 2019Abdullah TOLU
471OKUNMA

Tapu Harcı Ödeyenler Dikkat! Yanlış Hesaplama ile Fazla Tapu Harcı Ödeyenlere Para İadesi Yapılacak

Son bir ay içerisinde konut alımlarındaki kredi faiz oranının ciddi anlamda indirilmesi sonucunda, konut alım – satımları arttı. Bunun için istatistikleri beklemeye gerek yok, etrafımıza bakmamız yeterli. Konut alımlarında psikolojik faiz oranı sınırı yüzde 1, faiz oranı 1’in altına düştüğünde insanlarımız tercihlerini değiştirerek konut başta olmak üzere gayrimenkul satın almaya başlıyorlar. Şu an, devlet bankalarında faiz oranı kademeli de olsa, aylık yüzde 0,99. Alım için ciddi ve güzel bir oran, kaçırılmayacak bir fırsat.

Tapu Harçları yıllardır yanlış hesaplanıyor ve ödeniyor, kimse farkında değil. Özellikle sıfır birinci el gayrimenkul alım satımında tapu harcının KDV’siz alım – satım bedeli üzerinden ödenmesi gerekiyor. Ancak, uygulamada, KDV’li satış bedeli üzerinden tapu harcı hesaplattırılıyor, alıcı ve satıcıya fazla tapu harcı ödettiriliyor.

Biz de, faiz indirimlerine paralel olarak gayrimenkul alım satımının arttığı bugünlerde, alıcı ve satıcıların fazla tapu harcı ödememeleri için kendilerine bir uyarıda bulunmak istiyoruz.

Alıcılar ve İnşaat Şirketleri Bu Konuyu Ya Tam Olarak Bilmiyor Ya Da Fazla Tapu Harcı Ödemek Hoşlarına Gidiyor!

İnşaat sektörü ile ilgili bilgilendirme notlarımda, verdiğim seminerlerde ısrarla üzerinde durduğum ancak sorulan sorulara baktığımda hala tereddütlerin devam ettiğini gördüğüm bu konuda sıkça alıcıların, inşaat şirketlerinin, meslek mensuplarının, tapu işlemlerini yapan personelin bilgilendirilmesinde yarar var.

Çünkü, onca uyarıya ve bilgilendirmeye rağmen hala satış faturasındaki KDV dahil bedel üzerinden tapu harcı ödeniyor. Yani, insanlarımız farkında olmadan, yanlış yönlendirme nedeniyle veya bilgi eksikliğinden dolayı fazla tapu harcı ödemeye devam ediyorlar. İşin ilginç yanı alıcıların dışında satışı yapan inşaat şirketi, bunların mali işler personeli ve meslek mensupları da bu yanlış hesaplama şeklini doğru olarak biliyorlar, yanlışlığın farkında bile değiller. Ama olan, fazla tapu harcı ödeyen alıcı ve satıcıya oluyor; tapu harcı cebinden çıkmayan başka hiç kimse bu fazla ödemeden etkilenmiyor.

Maliyenin Görüşü Net: TAPU HARCI, KDVSİZ BEDEL ÜZERİNDEN HESAPLANACAK VE ÖDENECEK!
Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere, yeni - sıfır gayrimenkul alım-satımlarında KDV’nin tapu harcı matrahına dahil edilmesi nedeniyle hem alıcı hem de satıcı fazladan tapu harcı ödüyorlar. Maliye’nin bu konudaki görüşü de uzun yıllardan bu yana oldukça net ve açık olmasına rağmen, hala fazladan tapu harcı ödenmeye devam ediliyor.  

Tapu harcı, gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanıyor (Harçlar Kanunu Mad. 63). KDV’ye tabi taşınmaz devir ve iktisaplarında, harcın matrahı olarak sayılan söz konusu tutarlar (devir ve iktisap bedeli, emlak vergisine esas değer, takdir edilen istimlak bedeli vb.) KDV’yi içermediğinden, tapu harcı matrahına KDV’nin dahil edilmemesi, harcın KDV hariç devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması ve ödenmesi gerekiyor.

Nitekim, Maliye yayınladığı 07.10.1997 tarih ve 1997/5 Sıra No.lu Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde, tapu harcı matrahının tespitinde KDV’nin dikkate alınmaması gerektiğini açıkladı. Ayrıca, bu konuda kendisine yapılan başvurulara da, özelge vermek suretiyle aynı şekilde cevap verdi. Bu özelgelerin bazılarının özeti aşağıda yer alıyor:

“07.10.1997 tarih ve 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde; tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır. Buna göre, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisi dahil edilmemesi gerekmektedir.” (GİB. İstanbul VDB’nin, 21.12.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.18.01-003.01-2263 sayılı Özelgesi)

“İlgide kayıtlı dilekçenizin incelenmesinden, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisinin dahil olup olmadığı hususunda tereddüde düşüldüğü anlaşılmıştır. 07.10.1997 tarih ve 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır. Buna göre, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisi dahil edilmeyecektir.” (GİBin 10.07.2008 tarih ve B.07.1.GİB.0.02.63/6369-1123/69618 sayılı Özelgesi)

Artık Fazla Tapu Harcı Ödemeyin! Tapu Harcını KDVsiz Bedel Üzerinden Hesaplayın ve Ödeyin!

Gayrimenkul alım – satımlarında, satış işlemi KDV’ye tabi ise, yani fatura düzenlenip KDV hesaplanıyorsa, tapu harcı KDV’siz bedel üzerinden hesaplanacak ve ödenecek. Ancak, satış işlemi KDV’ye tabi değilse, tapu harcı alım satım bedeli üzerinden hesaplanacak.

Örneğin, KDV hariç 2 Milyon TL bedelle sıfır bir konut alındığını ve ayrıca % 8 oranında 160 Bin TL KDV hesaplanarak ödendiğini varsayalım. Tapu harcının KDV hariç bedel olan 2 Milyon TL üzerinden alıcı ve satıcıya ait olmak üzere ayrı ayrı binde 15 oranında (2 Milyon TL X Binde 15=) 30’ar Bin TL olarak hesaplanması ve ödenmesi gerekiyor. Doğrusu bu.

Ancak, uygulamada, tapu harcı KDV dahil tutar olan 2 Milyon 160 Bin TL  üzerinden binde 30 oranında alıcı ve satıcı toplam 64 Bin 800 TL olarak hesaplanıyor, alıcı ve satıcı yarı yarıya olmak üzere 32 Bin 400’er  TL olarak ayrı ayrı bu tapu harcını ödüyorlar. Alıcı ve satıcı yanlış hesaplama sonucunda 2 Bin 400’er TL fazla harç ödemiş oluyorlar.

Fazla Tapu Harcı Ödeyenler Ne Yapacak? Ödedikleri Fazla Harçları Geri Alabilecekler mi?

Evet, gayrimenkul alım-satımında yaygın olarak yapılan söz konusu yanlış hesaplama nedeniyle tapu harcını fazla ödemiş olanlar, fazla ödedikleri tapu harçlarını geri alabilirler. Çünkü, KDV'li bedel üzerinden harç ödenmesi, Vergi Usul Kanununun 117/1. maddesi kapsamında vergi hatası (Hesap hatası) olup, 5 yıl içerisinde her zaman düzeltilmesi mümkün bulunuyor.

Şimdi hemen tapu harcını KDV’li bedel üzerinden ödeyip ödemediğinizi kontrol edin. Fazla ödemişseniz, ödeme makbuzları ile birlikte, yazımızda yer alan gerekçeleri göstererek, harçlarla ilgili olarak görevlendirilen vergi dairesine tapu harcı iadesi talebinde bulunun.

Yalnız, burada 5 yıllık düzeltme zamanaşımı süresi var. Üzerinden 5 yıl geçmişse, yapacak bir şey yok, iade alamazsınız. Örneğin, 2014 yılı içinde fazla tapu harcı ödeyenlerin, 31 Aralık 2019'a kadar düzeltme dilekçesini vergi dairesine vermeleri gerekiyor. Vergi dairesinin düzeltme talebini reddetmesi veya 60 gün içinde cevap vermemesi halinde ise, Vergi Usul Kanununun 124. Maddesine göre şikayet yoluyla Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’na başvurulması gerekiyor. Buradan da 60 gün içinde ret cevabı gelmesi halinde cevabın gelişini takip eden günden itibaren 30 gün içinde, 60 gün içinde cevap gelmediği takdirde ise 60.  günden itibaren 30 gün içinde vergi mahkemesinde dava açılması gerekiyor.

Sonuç olarak;

KDV'ye tabi gayrimenkul alım satımlarında tapu harcının, KDV'siz satış bedeli üzerinden hesaplanması ve ödenmesi gerekir. Ancak, yıllardır bunun tam aksine KDV’li satış bedeli üzerinden tapu harcı hesaplattırılır ve taraflara ödettirilir. Bunu da, genellikle bu konuda uzman olduğu kabul edilen kişiler yaptırır. Siz siz olun, bu konuda yanlış hesaplama yapmayın, tapu harcını KDV’siz alım – satım bedeli üzerinden hesaplayın ve ödeyin. Maliye’de bu şekilde hesaplama yapın diyor. Boşu boşuna fazla tapu harcı ödemeyin.
Ha, isteyen fazla da ödeyebilir, fazladan harç ödemek serbest.

Yorumlarınızı Bize Yazınız

Soru Sor