Mehmet AKARSLANGiriş: 19.02.2024 - 15:16Güncelleme:20.02.2024 - 16:30

836OKUNMA

Ortak yerlerden elde edilen kira ve reklam gelirlerinin beyanı

Yazımızda, 2023 takvim yılında birden fazla kişinin malik oldukları yerlerin⁽¹⁾ kira gelirleri ile apartman veya sitelere kurulan baz istasyonu ve ortak alanlardan elde edilen reklam gelirlerinin mükellefi, beyanı, tevkifat ve istisna uygulamasına ilişkin açıklamalara yer verilmiştir.⁽²⁾

İlgili mevzuat

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde bentler halinde belirtilen mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte olup bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

Anılan maddenin (1) numaralı bendinde ise “1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;” hükmü yer almaktadır.

Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde gayrimenkul ve haklarda istisnalara (mesken kira gelirlerinde istisna uygulamasına) ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir.Bu madde hükmüne göre, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın belli bir kısmının gelir vergisinden istisna olduğu hüküm altına alınmış olup, söz konusu istisnanın uygulanması da belli şartlara bağlanmıştır.

Diğer taraftan, aynı Kanunun 94 üncü maddesinde; "Kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dâhil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar." hükmüne yer verilmiş olup, aynı maddenin birinci fıkrasının (5/a) alt bendinde ise; 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben (2009/14592sayılı B.K.K uyarınca % 20,) tevkifat yapılacağı hüküm altına alınmıştır(3).

Yine aynı Kanunun "Toplama Yapılmayan Haller" başlıklı 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin (c) alt bendinde; vergiye tabi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2023 yılı gelirleri için 150.000-TL⁽⁴⁾; 2024 yılı gelirleri için 230.000,-TL⁽⁵⁾) aşmaması koşuluyla, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyeceği, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde de bu gelirlerin beyannameye dâhil edilmeyeceği hükmü düzenlenmiş olup; anılan bendin (d) alt bendinde de, bir takvim yılında elde edilen ve toplam tutarı (2023 yılı gelirleri için 8.400 TL; 2024 yılı gelirleri için 13.000,-TL) aşmayan, tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için beyanname verilmeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Öte yandan, 213 Sayılı Vergi Usul Kanununun 8 inci maddesinde “Mükellef, vergi kanunlarına göre kendisine vergi borcu terettübeden gerçek veya tüzel kişidir.

Vergi sorumlusu, verginin ödenmesi bakımından, alacaklı vergi dairesine karşı muhatap olan kişidir.

Vergi kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamaz.

Bu kanunun müteakip maddelerinde geçen "mükellef" tabiri vergi sorumlularına da şamildir…” hükmüne yer verilmiştir.

Bu düzenlemelere göre; kapıcı daireleri ve ortak mülkiyette olan daireler dahil apartman ve sitelerin, ortak alanlarından elde edilen kira gelirleri ile baz istasyonu veya reklam gelirlerinin beyanı yönünden değerlendirmemize aşağıda yer verilmiştir:

1. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri de göz önünde bulundurularak ortak yerlerin genel kurulda oy birliği ile alınan karar gereğince apartman veya site yönetimleri tarafından kiraya verilmesi nedeniyle elde edilen gayrimenkul sermaye iradının mükellefi mülkiyet sahibi kat malikleridir.
2. Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden(6) veya ayni olarak⁽⁷⁾ tahsil edilmiş olması⁽⁸⁾gerekmektedir.
3. Kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmiş olması halinde kira geliri, kiranın tahsil edildiği tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılarak hesaplanır.
4. Elde edilen kira gelirlerinin apartman veya site yönetimleri tarafından tahsil edilip ortak giderlerin karşılanmasında kullanılması bu gelirlerin yapılan açıklamalar doğrultusunda vergilendirilmesine engel değildir.
5. Apartman veya sitenin ortak alanlarının GVK. 94 üncü maddesinde sayılan kişi ya da kuruluşlara kiraya verilmesi durumunda bu kişilerce yapılan ödemeler üzerinden anılan maddenin birinci fıkrasının (5/a) alt bendi gereğince %20 oranında gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekir.
6. Ödemeyi yapanlarca (baz istasyonu veya reklam firmaları sahiplerince) %20 oranında tevkifat yapılmış (vergi kesilmiş) ise baz istasyonu geliri elde eden daire malikleri; hissesine düşen baz istasyonu veya reklam gelirleri toplamının 2023 yılında 150.000 TL’yi (2024 yılında elde edilen gelirler için geçerli tutar 230.000,-TL) aşmaması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi vermezler ve ilave vergi ödemezler. Diğer gelirleri için yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeleri halinde de baz istasyonu veya reklam gelirlerini beyannameye dâhil etmezler.
7. Daire maliklerinin hissesine düşen baz istasyonu veya reklam geliri 2023 yılında 150.000 TL’yi (2024 yılında elde edilen gelirin 230.000,-TL’yi) aşması halinde ise daire maliklerinin Mart ayı içinde⁽⁹⁾ yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeleri gerekir.
8. Haddi aşması nedeniyle beyanname veren daire malikleri ödemeyi yapanların (baz istasyonu veya reklam firması sahiplerince) kesilen gelir vergisinden hisselerine düşen tevkifat tutarını ödeyecekleri gelir vergisinden mahsup edebilirler. Mahsup işlemi sırasında tevkifatın site veya apartman yönetimi adına veya vekalet eden kişi adına toplu yapıldığına ilişkin belge istenilebilmektedir. Kat maliklerince bu belgenin apartman veya site yönetimlerinden, adına tevkifat yapılan vekilden veya tevkifat yapan kişilerden temin edilmesi mümkündür.
9. Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, mükellef olmayan kişilere veya basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) söz konusu ise, daire malikleri hisseleri oranında elde edilen kira bedeli 2023 yılında 8.400 TL’yi (2024 yılı gelirleri için 13.000,-TL’yi) aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verirler, beyanname sınırı olan söz konusu tutarları aşmaması halinde ise beyanname vermezler.
10. Daire maliklerince elde edilen baz istasyonu veya reklam geliri net olarak ödenen durumlarda, beyanname verme sınırlarının kontrolü için ödenen net tutardan brüt tutarın bulunması gerekir. (Elde edilen net tutar 0,80’e bölünerek brüt tutar elde edilir.)
11. Ortak mülkiyete konu olan gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi bir işletmenin aktifinde kayıtlı olması halinde anılan Kanun'un 94'üncü maddesinde sayılan tevkifat yapmak zorunda olanlar tarafından kiralanmış olsa bile, ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir gelir vergisi tevkifatı yapılmayacaktır. Hak sahiplerinin elde ettikleri kira gelirlerinin ticari, zirai veya kurum kazancının tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanıp, beyan edileceği tabidir.
12. Kapıcı dairelerinin veya daire maliklerince ortak mülkiyetli dairelerin kiraya verilmesi gibi kiralama konut amaçlı ise daire maliklerince konut kira geliri elde etmiş sayılır. Elde edilen konut kira geliri, bina yönetiminin değil bina sakinlerinin geliri sayılır. Ancak, kapıcı dairelerinin kiraya verilmesi sırasında Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 13 üncü maddesinin ayrıca dikkate alınması gerekir⁽¹⁰⁾.
13. Her kat malikinin beyanname verip vermeyeceği hususunu Gelir Vergisi kanununun 21 inci maddesinde yer alan istisna uygulaması yönünden aşağıdaki açıklamalara göre değerlendirmesi ve ona göre hareket etmesi gerekmektedir:

1. Anılan madde hükmüne göre mesken kira gelirlerine 2023 yılı için 21.000 TL'lik⁽¹¹⁾(2024 yılı için 33.000 TL⁽¹²⁾) istisna uygulanmaktadır.
2. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde, yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekir.
3. Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.
4. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde ise istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
5. Kira geliri elde edilen meskenin mirasa dahil olması ve mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.
6. Gelir Vergisi kanununun 21 inci maddesinde belirtilen istisnadan faydalanılmayacak durumların varlığı halinde istisnadan yararlanılamaz. Örneğin, 21.000 TL’nin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yer alan üçüncü gelir diliminin ücretler için geçerli olan 2023 yılı için belirlenen 550.000 TL’lik tutarı aşanlar istisnadan yararlanamaz.
7. Konut istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur.Konut ve baz istasyonu veya reklam kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. Baz istasyonu veya reklam kira gelirine istisna uygulanmaz.
8. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır⁽¹³⁾.
9. Maliklerin ortak konut üzerinden kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır.
10. Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları konutlardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir.
11. Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanır.
12. Konuta hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

1. Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı gerçek gider yöntemi veya götürü gider yöntemi olmak üzere iki farklı şekilde tespit edilebilmesi mümkündür.
2. Bu açıklamalar, apartman veya sitenin Kanunlarda ortak alan olarak kabul edilen diğer eklentileri veya bölümlerinin gelir elde etmek amaçlı tasarruf hakkının süreli olarak sözleşmeyle üçüncü kişilere devredilmesinden elde edilen kira gelirleri yönünden de geçerlidir.
3. Kira gelirlerinin vergilendirilmesi konusunda Gelir İdaresi Başkanlığınca yapılacak açıklamaların takip edilmesi ve ona göre hareket edilmesi mükelleflerin menfaati gereğidir.

İlgili düzenlemeler

• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu madde: 21, 70, 85, 86, 92, 94/1 ve 5-a, 103;
• 213 sayılı Vergi Usul Kanunu madde: 8/2;
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu,
• Konut Kapıcıları Yönetmeliği,
• 286, 311, 323 ve 324 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğleri,
• 29/3/2019 tarihli ve 115 sayılı Vergi Usul Kanunu Sirküleri,
• Özelgeler,
• Gelir İdaresi Başkanlığı Gelir Vergisi Rehberleri,

(Bu yazıda yer alan görüşler tümüyle yazarına ait olup, hiçbir biçimde bir kurumun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez. Yazıda yer alan değerlendirme ve yanlışlıklardan yazarı sorumludur.)

(1) Kat Mülkiyeti Kanununun 4 ve 45 inci maddelerine göre dış duvarların, çatı veya damın reklam maksadıyla kiralanması, kapıcı dairesinin ya da ortak alanların kiraya verilmesi, baz istasyonu kurulması amacıyla ortak alanın kiralanması mümkündür. Ayrıca daire maliklerinin ortak mülkiyetinde olan dairelerin kiralanması da bu kapsamdadır.
(2)Diğer kanunlara ilişkin değerlendirmemiz için; Maliye Postası Ağustos/2022 ayı 963 sayılı dergide “Apartman ve Sitelerde Baz İstasyonu Kurulması ve Ortak Alanlarının Kiralanmasının Kat Mülkiyeti Kanunu, GVK ve KDV Kanunu Yönlerinden Değerlendirilmesi” başlıklı makalemize bakınız,
(3)23/12/2020 tarihli ve 31343 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 22/12/2020 tarihli ve 3319 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı Madde 1 ile 2009/14592 sayılı B.K.K. Madde 1/5 kararında değişiklik yapılmıştır.
(4)323 Seri Numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği,
(5)324 Seri Numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği,
(6) Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.
(7)Kiranın ayni (mal, eşya vb.) olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.
(8)İşyeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsikine yönelik olarak yayımlanan 268 ve 298 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre belgelendirilmesi gerekir
(9) 29/3/2019 tarihli ve 115 sayılı Vergi Usul Kanunu Sirküleri,
(10)Madde 13- “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir. Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez…” Yönetmelik 3/3/2004 tarihli ve 25391 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır.
(11) 323 Seri Numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği,
(12) 324 Seri Numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği,
(13)Herhangi bir kira geliri elde edilmemesi ya da istisnanın altında gelir elde edilmesi halinde; gayrimenkule ilişkin olarak beyanname vermeme gerekçesini isteyen malik bir dilekçe ile vergi dairesine bildirebilir. Dilekçenin hazirbeyan.gib.gov.tr adresinden Hazır Beyan Sistemine giriş yaparak “İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü aracılığıyla da verilmesi mümkündür.