Vergi, Maliye, Ekonomi, Sosyal Güvenlik, Ticaret Hukuku Hakkındaki Herşeyyeni e-konomi
Nazmi KARYAĞDI
27 Mart 2017Nazmi KARYAĞDI
468OKUNMA

Çatıya Baz İstasyonu Koyduranlar, Apartman Dış Cephesine Reklam Alanlar Beyanname Verecekler mi?

Apartman ya da site giderlerini karşılamak üzere binaların çatısını GSM operatörlerine kiraya verme ya da binaların dış cephesine reklam alma durumlarına günümüzde sıklıkla rastlıyoruz.

Peki; site ya da apartman yönetimi GSM operatöründen ya da reklam veren şirketten elde ettiği geliri beyan etmeli midir? KDV yönünden bir mükellefiyet doğar mı?

Gelir vergisi beyan döneminin son haftasına girilirken merak edilen soruları bu yazımda cevaplamak istiyorum.

Gelir vergisi yönünden
Kat maliklerinin ortak olarak sahip olduğu kullanım alanlarının site yönetimi tarafından kiraya verilmesi nedeniyle elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olup bu gelirin mükellefleri site ya da apartman yönetimi değil kat malikleridir.

Geride bıraktığımız yıl içinde bu alanları kiralamış olan GSM operatörleri, Gelir Vergisi Kanunu uyarınca (GVK Md.94) stopaj yapmak zorunda olanlar arasında yer aldıkları için, ödeme yaparken %20 oranında gelir vergisi stopajı yaptılar.

Aynı şekilde reklam verenlerin hemen hemen tamamına yakını da aynı madde uyarınca %20 oranında gelir vergisi stopajı (kesintisi, tevkifatı) yaptılar.

Kira geliri site/apartman yönetimine değil kat maliklerine ait olduğu için elde edilen toplam geliri (brüt) kat malikleri sayısına böldüğümüzde her bir kat malikine düşen kira geliri (gayrimenkul sermaye iradı) tespit edilmiş olur.

2016 yılı için kişi başına düşen kira geliri brüt tutarı 30 bin lirayı aşıyorsa kat maliklerinin her biri yıllık gelir vergisi beyannamesi doldurmak durumundadır. Elde edilen brüt gelir bu tutarın altında kalıyorsa beyanname vermeye gerek olmayacak.

Başka gelirler nedeniyle beyanname veriliyor olsa bile brüt 30 bin liranın altında gelir elde eden kat malikleri bu gelirlerini gelir vergisi beyannamelerine eklemeyecekler (GVK Md. 86/c-İhtiyari toplama yapılmayan haller).

Netten brüte nasıl gidilir?
Elde edilen kira geliri net olarak ödendiği için buradan brüte gitmek için elde edilen değer 0,80’e bölünerek brüt tutar elde edilmiş olur. Örneğin elinize 800 TL geçmişse bunun brütü 800/0,80=1.000 TL olacaktır.

Gelir vergisi stopajı yapılmamışsa
Nadiren de olsa reklam verenlerin bir kısmı kanunen gelir vergisi stopajı yapmak zorunda olmayan kişilerden oluşabilir. Bu durumda 2016 yılında kat maliki başına düşen kira geliri 1.580 lirayı aşmıyorsa beyanname vermeye/başka gelirler için beyanname veriliyorsa beyannameye eklemeye gerek bulunmuyor. Bu tutar aşılmışsa kira geliri (gayrimenkul sermaye iradı) beyannamesi vermek gerekecek.

Kira geliri elde edilen gayrimenkul işletme aktifine kayıtlı ise
Yukarıda anlattığımız durumlar gerçek kişilerin kat maliki olduğu duruma ilişkindir.

Eğer gayrimenkul bir işletmenin aktifine kayıtlı ise yıl içinde stopaj yapılmamalı ve elde edilen kira gelirinin ticari veya zirai kazançla birlikte ya da işletme kurumlar vergisi mükellefi ise kurum kazancına eklenerek beyan edilmesi gerekir.

KDV açısından durum ne?
Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi işlemleri KDV’nin konusuna girmektedir. Ancak iktisadi işletmeye dâhil olmayan gayrimenkullerin kiralanması KDV’den müstesnadır (KDVK Md. 17/4-d).

Bu durumda kat maliklerine yapılacak kira ödemelerinde KDV tevkifatı olmayacak.

Ancak reklam geliri alınması durumunda ise site ve apartman yönetimleri KDV mükellefi olmadıklarından reklam veren işletmeler sorumlu sıfatıyla %18 oranında KDV’yi kaynakta kesip vergi dairesine bildirecekler (KDV Genel Uygulama Tebliği- 2.1.2.4).

Hayatın gerçeklerine uymayan durumlar
Yasal düzenlemeler böyle olmakla birlikte hayatın doğal akışına uygun olmayan ya da uygulanması çok zor olan durumlar da var.

Örneğin her bir kat malikinin sahip olduğu gayrimenkulün şahsı adına mı yoksa işletmesi adına mı tapuda tescilli olduğunun bilinmesi gelir vergisi stopaj uygulamasında önemlidir. Peki bunu tek tek tespit etmek kolay mı? Değil. Bu durumda toplam kira bedelinin tamamı üzerinden stopaj yapılıyor.

Bir başka zorluk ise ödeme tek kişiye (vekalet verilen kişi ya da apartman/site yönetimi) yapılırken stopajın da tek kişi adına yapılıp muhtasar beyanname ile beyan edilmesinden kaynaklanıyor.

Gelir vergisi beyannamesi vermek durumunda olan kat maliki vergi dairesi kayıtlarında kendisi adına tevkifat gözükmediği için (Muhatasar beyannamede apartman/site yönetimi ya da vekil adına gözüktüğünden) daha önce kendisinden kesilen vergiyi hesaplanan gelir vergisinden düşmekte yaşadığı zorluklardır.

Bu durumu kolaylaştırmak için ya kaynakta kesinti yapanlar vekil yerine her bir kat maliki için ayrı ayrı kesinti yapıp beyanda bulunacaklar ki bu durumun uyum maliyeti (zaman, para ve işgücü) oldukça yüksektir. Ya da vergi dairelerimizdeki uygulama değiştirilerek toplu tevkifat yapıldığının ispatı halinde tek tek kat malikleri için tevkifatın yapıldığı durumunun aramaması olmalıdır.

Çatıya yerleştirilen baz istasyonundan elde edilen kira geliri ile binanın dış cephesine alınan reklam gelirleri günlük hayatta apartman veya site yönetiminin geliri gibi kabul edilip işlem yapılıyor. Yani gerçekte pek bir işlem yapılmıyor.

Hâlbuki bu gelirler vergi mevzuatı uyarınca kat maliklerinin geliri sayılıyor.

Apartman ve site sakinlerimizi beyannamede son günlere yaklaşırken uyaralım!

Yukarıda belirttiğimiz şatların gerçekleşmesi halinde beyanname vermek durumunda olabilirsiniz.

Yorumlarınızı Bize Yazınız
Soru SorYazarlarımızın güncel sorulara cevap verebildiğini göz önünde bulundurarak, lütfen makalenin yayımı tarihten itibaren en geç bir ay içinde sorunuzu yöneltiniz.