Vergi, Maliye, Ekonomi, Sosyal Güvenlik, Ticaret Hukuku Hakkındaki Herşeyyeni e-konomi
İmdat TÜRKAY
04 Mart 2018İmdat TÜRKAY
1480OKUNMA

Banka Kredisiyle Alınan Gayrimenkulün Kira Gelirinden Borç Faizi ve İktisap Bedelinin %5'inin İndirimi

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen kira bedelleri gayri safi hasılat olup safi irat ise, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idame ettirilmesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan olumlu farktır.

Gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde, gerçek gider indirimi yöntemini tercih eden gayrimenkul sermaye iradı sahipleri, GVK’nın 74. maddesinin birinci birinci fıkrasının (4) numaralı bendinde yer alan hükme göre; kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i gayrimenkul sermaye iradının tespitinde gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.

Kiraya verilen gayrimenkul alımında satıcıya ödenen bedel (KDV dâhil) iktisap bedeli olarak kabul edilmektedir. İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacaktır. İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır.

Örnek: 15.1.2017 tarihinde 3 yıl ödemeli 200.000 TL banka kredisi kullanmak suretiyle 400.000 TL’ye Yaşamkent/Ankara’da gayrimenkul satın alan kişi, binayı 1.2.2017 tarihinde işyeri olarak kiralamış ve yıllık 50.000 TL tevkifata tabi işyeri kira geliri elde etmiştir. Kira gelirinden %20 oranında yıl içinde 10.000 TL tevkifat yapılmıştır. Ödevli konut kredisi için bankaya 2017 yılında 15.000 TL borç faizi ödemiştir. Ödevli gerçek gider yöntemini tercih etmiştir.

Bu durumda, ödevlinin 2017 yılında elde etmiş olduğu 50.000 TL tevkifata tabi işyeri kira geliri tutarı, GVK’nın 86. maddesine göre beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi geçtiği için Mart/2018 ayında yıllık beyanname verecektir. Gerçek gider indiriminden yararlanan mükellef, kira hasılatından yıl içinde bankaya ödemiş olduğu 15.000 TL borç faizini indirim konusu yapacak ve kalan (50.000-15.000=) 35.000 TL safi irat üzerinden vergi hesaplanacaktır. Hesaplanan gelir vergisinden de yıl içinde tevkif suretiyle kesilen gelir vergisini mahsup edebilecektir.

Örnek: 2013 yılında 400.000 TL’ye satın alınan bir meskenin konut olarak kiraya verilmesi durumunda %5’lik gider indirimi tutarı olan (400.000X%5=) 20.000 TL; 5 yıl süresince 2013, 2014, 2015, 2016 ve son olarak da 2017 yılına ilişkin olarak beyan edilen hasılat tutarından indirim konusu yapılacaktır.

Örnek: 1.1.2017 yılında 500.000 TL’ye satın alınan ve aynı tarihte aylık 1.500 TL’den kiraya verilen bir meskenden toplam (1.500X12=) 18.000 TL kira hasılatı elde edilmiştir. Hesaplanan %5’lik indirim tutarı olan (500.000X%5=) 25.000 TL indirim konusu yapılır. Beş yıl süre ile yapılacak 25.000 TL’lik indirim 2017, 2018, 2019, 2020 ve 2021 yıllarında indirim konusu yapılacaktır.

İktisap bedelinin (Gayrimenkulün iktisap bedeli, tapu senedinde belirtilmesi gereken tutar olup bu tutarın gayrimenkulün gerçek alım satım bedelinin altında olmaması gerekmektedir) %5’i oranında yapılan indirim sadece kiraya verilen bir adet konut için geçerlidir. Dolayısıyla, işyeri olarak kiraya verilen binalar için bu indirim uygulanmaz.

Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i hasılattan gider olarak indirilebilecektir. Dolayısıyla, 2013 yılından önce iktisap edilen konutlar için 2017 yılına ilişkin kira gelirlerinin beyanında bu indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır. Bu durumda, 2013 ve sonrası yıllarda alınan konutların iktisap bedelinin %5’i 2017 yılı kira gelirlerinin beyanında indirim konusu yapılabilecektir.

Gayrimenkul iktisabı için kullanılan konut kredisi anapara ödemelerinin ve bu anapara taksitlerine ilişkin kur farklarının, söz konusu gayrimenkulden elde edilen kira geliri için verilecek gayrimenkul sermaye iradı beyannamesinde gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır. Ancak, anapara taksitine ödenen kur farklarının gayrimenkulün iktisap bedeline eklenmesi suretiyle oluşacak bedelin %5’ini aşmayacak şekilde 5 yıl süreyle sadece ilgili gayrimenkule ait gayrisafi hasılattan gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.

İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım GVK’nın 88. maddenin 3. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz, yani indirilemeyen kısım diğer bir gelir unsurundan indirim konusu yapılamaz ve söz konusu indirimden dolayı zarar doğması halinde bu zarar gelecek yıllarda elde edilecek kira gelirlerinden de indirim konusu yapılamaz.