Tapu Harcından Kaçarken Gelir Vergisine Yakalanabilirsiniz!
Bilindiği üzere kamu bankalarının kredi faiz oranlarını düşürmesinin etkisiyle gayrimenkul piyasasında büyük bir hareketlilik yaşandı.
TÜİK’in son açıkladığı Konut Satış İstatistikleri verisine göre ülke geneli konut satışlarında, geçen yılın aynı ayına göre Haziran ayında % 209,7 oranında, Temmuz ayında ise %124,3 oranında artış gerçekleşti. Gerçekleşen bu artışlara paralel olarak kamunun gelir kalemlerinden biri olan tapu harcı tahsilatı ciddi manada artış göstermiştir.
Bu yazımızda önce gayrimenkul alan ve satan mükellefler için ek bir maliyet olarak görülen tapu harcının hangi bedel üzerinden hesaplandığı basit bir soru ile anlatılmaya çalışılacak, sonrasında ise tapu harcını eksik beyan edenlere hangi yaptırımların uygulanabileceği açıklanarak çözüm yolları önerilecektir.
Satın aldığınız gayrimenkul için hangi bedel üzerinden hesaplama yaparak tapu harcı ödemelisiniz?
- Emlak vergi değeri
- Konut kredisi tutarı
- Gerçek alım satım bedeli
Muhtemelen bu soruyu büyük bir kesim emlak vergi değeri veya konut kredisi tutarı olarak yanıtlayacaktır. Çoğunlukla konut kredisi kullanıldığında kredi tutarı, kredi kullanılmadığı durumlarda ise emlak vergi değeri üzerinden tapu harcının hesaplandığı şeklinde yanılgıya düşülmektedir.
Doğru cevap ise gayrimenkulün gerçek alım-satım bedeli olacaktır.
Şöyle ki;
Tapu harçları, emlak vergi değerinden az olmamak üzere, alım satıma konu gayrimenkullerin KDV hariç gerçek bedeli üzerinden, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 toplamda yüzde 4 oranında ödenmektedir. Nakit, havale veya banka kredisiyle alım satım yapılsa dahi, gayrimenkulün gerçek değerinin beyan edilmesi ve bu değer üzerinden tapu harcının ödenmesi gerekmektedir.
Tapu Harcını Eksik Ödediği Tespit Edilenlere Ceza Uygulanmaktadır
Tapu müdürlükleri, bankalar ile diğer kurum ve kuruluşlar devir işlemlerine ilişkin bilgileri Gelir İdaresi Başkanlığına bildirmektedirler. Bu bilgiler analiz edilerek ödenmesi gereken harçların doğruluğu araştırılmakta ve vergisel yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmeyen mükellefler tespit edilmektedir.
Yapılan ihbarlar veya araştırmalar sonucunda gayrimenkullerin değerinin gerçeğe aykırı bir şekilde düşük gösterilerek eksik ödendiği tespit edilen tapu harçları, alıcı ve satıcıdan % 25 cezalı olarak tahsil edilmektedir.
Bazı Durumlarda Cezadan Daha Çok Vergi ile Karşılaşılabilir!
Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80’inci maddeye göre, satın alınan gayrimenkulün beş yıl içinde satılması halindeelde edilen kazanç gelir vergisine tabi olup istisna haddini (2020 yılı için 18.000 TL) aşan kazanç için Gelir Vergisi Beyannamesi verilmesi gerekir.
Alımı sırasında tapu harcını az ödemek amacıyla değeri düşük gösterilen gayrimenkul beş yıl içinde satılırsa, gerçekte elde edilmeyen bir kazanç nedeniyle yüzde 40 oranına çıkabilecek bir gelir vergisi ödenmesi gerekebilir.
Örnek bir olay üzerinden konuyu anlatmaya çalışalım;
Bay (A) 11.06.2020 tarihinde 325.000 TL’ye aldığı gayrimenkulü satıcı ile anlaşarak gerçek değeri yerine 150.000 TL’ye almış gibi beyanda bulunarak 13.000 TL tapu harcı ödemesi gerekirken 6.000 TL ödemiştir.
Bay (A) almış olduğu gayrimenkulü 25.07.2020 tarihinde 350.000 TL’ye satmıştır. Alınan gayrimenkul beş yıl içerisinde satıldığı ve istisna haddini aşan kazanç elde edildiği için takip eden yılın mart ayında Bay (A) gelir vergisi beyannamesi verecektir.
Bay (A) yaptığı gayrimenkul satışından gerçekte 25.000 TL (350.000-325.000) kazanç elde edilmesine rağmen, alış sırasında gayrimenkulü düşük değerden gösterdiği için 200.000 TL (350.000-150.000) kazanç elde etmiş gibi gelir beyan etmesi gerekecektir.
Herhangi bir giderin olmayacağı varsayımı altında, aslında 25.000 TL kazanç elde eden Bay (A) 1.050 TL gelir vergisi ödemesi gerekirken, 200.000 TL kazanç elde etmiş gibi 49.570 TL gelir vergisi ödeyecektir.
Kısaca, 7.000 TL tapu harcı ödemekten kaçınan Bay (A), gerçekte elde etmediği değer artış kazancı için 48.520 TL daha fazla gelir vergisi ödemek zorunda kalacaktır.
Geç kalınmış değil, bu durumu düzeltmenin bir yolu var!
Eksik ödenen tapu harcını vergi dairesi tespit etmeden önce kendiliğinden bildirerek ödeyenler gayrimenkulünün değerini gerçek değerine çıkarabilmektedir. (1989/6 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu İç Genelgesi’ne göre)
Gayrimenkulün değerini artırmak için, eksik ödenen tapu harcına ilişkin pişmanlık talebi dilekçesine tapunun fotokopisi de eklenerek, gayrimenkulün bulunduğu (ilk satış işleminin yapıldığı) yerdeki süreksiz vergilere bakan vergi dairesine başvurulmalıdır.
Pişmanlık talebinin kabulü üzerine tahakkuk ettirilen tapu harcı, pişmanlık zammı ile birlikte 15 gün içinde vergi dairesine veya anlaşmalı bankalara ödenmelidir. 15 günlük süre içinde tapu harcı ve pişmanlık zammının tamamı ödenmez ise pişmanlık hükümleri ihlal edilmiş sayılır ve ceza kesilir.
Sonuç;
Her ne kadar tapu harcının alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınacağı kanunda düzenlenmiş olsa da uygulamada tapu harcını genellikle alıcı ödemektedir. Gayrimenkul bedelinin yanı sıra emlak komisyonu, kredi faizi, dosya masrafı, ekspertiz ücreti gibi birçok gidere katlanan alıcılar çoğu kez daha az tapu harcı ödemek maksadıyla gayrimenkullerinin değerini gerçeğe aykırı bir şekilde düşük gösterme yolunu tercih edebilmektedir.
Bu şekilde değeri düşük gösterilen gayrimenkullerin beş yıl içinde satışı nedeniyle değer artış kazancına tabi olması halinde eksik beyan edilen değer kadar fazladan kazanç beyan etmek durumunda kalınacaktır. Yani yüzde dört tapu harcı ödememek için düşük gösterilen değerden yüzde kırklara çıkabilecek bir gelir vergisi alınabilir.
Vergi dairesi bu durumu tespit etmeden önce eksik beyan edilen tapu harcı pişmanlık hükümlerinden yararlanılarak ödenirse herhangi bir ceza uygulanmayacak ve gayrimenkulün alış değeri aynı tutarda artacağından değer artış kazancının safi tutarı ve ödenecek gelir vergisi de azalacaktır.
Vergi dairesi gerçeğe aykırı olarak düşük tapu harcı ödendiğini tespit ettikten sonra pişmanlık hükümlerinden faydalanılamayacağından pişmanlık talepli başvurunun geciktirilmemesi mükelleflerin lehine olacaktır.