Vergi, Maliye, Ekonomi, Sosyal Güvenlik, Ticaret Hukuku Hakkındaki Herşeyyeni e-konomi
İmdat TÜRKAY
14 Mart 2019İmdat TÜRKAY
453OKUNMA

Kira Gelirinin Beyanında Gerçek Gider Usulünde Hangi Giderler İndirebilir?

Gelir Vergisi Kanunu’na göre mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak değerlendirilmekte olup bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

Mükelleflerin, 2018 yılında elde ettikleri beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1-25 Mart 2019 tarihleri arasında yıllık beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

  • 2018 yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, 4.400 TL’lik istisna tutarını aşanlar,
  • 2018 yılında işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını olan 34.000 TL’yi aşanlar,
  • Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını olan 1.800 TL’yi aşanlar,

yıllık beyanname vereceklerdir.

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen kira bedelleri gayri safi hasılat olup safi irat ise, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idame ettirilmesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan olumlu farktır.

Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15'ini götürü olarak indirebilirler.
Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda ise GVK’nın 74. maddesinde yazılı giderlerin hasılattan belirlenen şartlar çerçevesinde indirim konusu yapılması mümkündür. Gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde, gayrisafi hasılattan (brüt kira tutarından) gerçek giderler indirilerek safi irat bulunur. Ancak, gerçek gider indiriminde GVK’nın 21. maddesinde yer alan mesken istisnasına isabet eden tutar indirilemez. Bu nedenle, mesken istisnasına isabet eden gider hesaplanır ve toplam giderden düşülür ve indirim konusu yapılacak gider bulunur.

Gerçek gider yöntemine göre gayrisafi hasılattan indirim konusu yapılacak giderler şöyledir;

  1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
  2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri,
  3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri,
  4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım GVK’nın 88. maddenin 3. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),
  5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
  6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267. maddesinin 3. sırasına göre tespit edilen emsal değeridir) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313. maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),
  7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),
  8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
  9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
  10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Kira indirimi gayri safi hasılattan GVK’nın 74. maddesinin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88. maddenin 3. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),
  11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Bu hükümlerin uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez. Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.
Gerçek gider indirimi uygulamasında;

  • Mesken istisnasına (4.400 TL’lik) isabet eden giderler hasılattan indirim konusu yapılamaz.
  • Kısmen kiralanmış gayrimenkullere ait giderlerin kiraya verilen kısmına ait olanı indirilebilecektir.
  • Gayrimenkul yılın belli bir ayında kiralanmış ise ancak o süreye ait giderler indirime konu edilecektir.
  • Sahibi bulundukları konutu kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut kiralarının indirimi için, aynı yılda yapılmış olmaları gerekmektedir.
  • Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin  (Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.
  • Kiraya verilmeyen veya verilenlerle ilgili giderlerin dağıtımında, yüzölçümü esası veya vergi değerine göre dağıtım esası geçerli olacaktır.
  • Mal sahibi Bay (X)’in, meskenini Bay (Y)’ye kiralaması ve Bay (Y)’nin de bu meskeni Bay (Z)’ye kiralaması durumunda; Yıllık Beyanname verilmesi ve gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, Bay (Y), asıl mal sahibi (X)’e ödediği kirayı, (Z)’den aldığı kiradan indirebilecektir.

Gerçek gider indirimi yöntemini tercih eden gayrimenkul sermaye iradı sahipleri için, indiriminde sıkıntı yaşanan en önemli giderlerden biride GVK’nın 74. maddesinin birinci birinci fıkrasının (4) numaralı bendinde yer alan giderlerdir. Özellikle kredi ile mesken satın alıp kiraya verenler için bu şekilde gider hesaplanmasında beş yıl süre ile kira sahiplerine büyük bir avantaj sağlamakta ve ödenecek vergi düşmektedir.
Buna göre; kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i gayrimenkul sermaye iradının tespitinde gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.
Kiraya verilen gayrimenkul alımında satıcıya ödenen bedel (KDV dâhil) iktisap bedeli olarak kabul edilmektedir. İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacaktır. İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır.

Örnek 1: 15.1.2018 tarihinde 3 yıl ödemeli 300.000 TL banka kredisi kullanmak suretiyle 500.000 TL’ye Yaşamkent/Ankara’da gayrimenkul satın alan kişi, binayı 1.2.2018 tarihinde işyeri olarak kiralamış ve yıllık 60.000 TL tevkifata tabi işyeri kira geliri elde etmiştir. İşyeri kira gelirinden yıl içinde %20 oranında 12.000 TL tevkifat yapılmıştır. Ödevli kredi için bankaya 2018 yılında 20.000 TL borç faizi ödemiştir. Gerçek gider yöntemini tercih eden ödevlinin başka bir giderinin olmadığı varsayılmıştır.

Bu durumda, ödevlinin 2018 yılında elde etmiş olduğu 60.000 TL tevkifata tabi işyeri kira geliri tutarı, GVK’nın 86. maddesine göre beyanname verme sınırı olan 34.000 TL’yi geçtiği için Mart/2019 ayında yıllık beyanname verecektir. Gerçek gider indiriminden yararlanan mükellef, kira hasılatından yıl içinde bankaya ödemiş olduğu 20.000 TL borç faizini indirim konusu yapacak ve kalan (60.000-20.000=) 40.000 TL safi irat üzerinden vergi hesaplanacaktır. Hesaplanan gelir vergisinden de yıl içinde tevkif suretiyle kesilen gelir vergisini mahsup edebilecektir.

Örnek 2: 2014 yılında 600.000 TL’ye satın alınan bir meskenin konut olarak kiraya verilmesi durumunda %5’lik gider indirimi tutarı olan (600.000X%5=) 30.000 TL; 5 yıl süresince 2014, 2015, 2016, 2017 ve son olarak da 2018 yılına ilişkin olarak beyan edilen hasılat tutarından indirim konusu yapılacaktır. 

Örnek 3: 1.1.2018 yılında 500.000 TL’ye satın alınan ve aynı tarihte aylık 1.500 TL’den kiraya verilen bir meskenden toplam (1.500X12=) 18.000 TL kira hasılatı elde edilmiştir. Hesaplanan %5’lik indirim tutarı olan (500.000X%5=) 25.000 TL indirim konusu yapılır. Beş yıl süre ile yapılacak 25.000 TL’lik indirim 2018, 2019, 2020, 2021 ve 2022 yıllarında indirim konusu yapılacaktır.

İktisap bedelinin (Gayrimenkulün iktisap bedeli, tapu senedinde belirtilmesi gereken tutar olup bu tutarın gayrimenkulün gerçek alım satım bedelinin altında olmaması gerekmektedir) %5’i oranında yapılan indirim sadece kiraya verilen bir adet konut için geçerlidir. Dolayısıyla, işyeri olarak kiraya verilen binalar için bu indirim uygulanmaz.

Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i hasılattan gider olarak indirilebilecektir. Dolayısıyla, 2014 yılından önce iktisap edilen konutlar için 2018 yılına ilişkin kira gelirlerinin beyanında bu indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır. Bu durumda, 2014 ve sonrası yıllarda alınan konutların iktisap bedelinin %5’i 2018 yılı kira gelirlerinin beyanında indirim konusu yapılabilecektir.

Gayrimenkul iktisabı için kullanılan konut kredisi anapara ödemelerinin ve bu anapara taksitlerine ilişkin kur farklarının, söz konusu gayrimenkulden elde edilen kira geliri için verilecek gayrimenkul sermaye iradı beyannamesinde gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır. Ancak, anapara taksitine ödenen kur farklarının gayrimenkulün iktisap bedeline eklenmesi suretiyle oluşacak bedelin %5’ini aşmayacak şekilde 5 yıl süreyle sadece ilgili gayrimenkule ait gayrisafi hasılattan gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.
İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım GVK’nın 88. maddenin 3. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz, yani indirilemeyen kısım diğer bir gelir unsurundan indirim konusu yapılamaz ve söz konusu indirimden dolayı zarar doğması halinde bu zarar gelecek yıllarda elde edilecek kira gelirlerinden de indirim konusu yapılamaz.