Kira Gelirinin Beyanında Emsal Kira Bedeli Ne Zaman Uygulanır?
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2020 yılı için 6.600 TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Yani bu tutarın altında kalan mesken kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecektir. 2020 yılında elde ettiği konut (mesken) kira geliri, 6.600 TL’lik istisna tutarını aşanlar yıllık gelir vergisi beyannamesi vereceklerdir.
Binaların işyeri olarak kiralanması sonucunda ise işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı 2020 yılı beyanname verme sınırı olan 49.000 TL’yi aşanlar ile bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarın 2020 yılı beyanname verme sınırı olan 2.600 TL’yi aşanlar yıllık beyanname vereceklerdir.
Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmış olup tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Yani 2020 yılında çeşitli sebeplerle (dava, ihtilaf vb.) hiçbir şekilde kira tahsilatı yapmayan kişiler yıllık beyanname vermeyecektir.
Ancak, kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, emsal kira bedelinin uygulanacağı bazı haller vardır. Buna göre;
- Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
- Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması,
hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.
Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.
Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir.
Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.
Ancak, aşağıda belirtilen hallerde ise emsal kira bedeli esası uygulanmaz:
- Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
- Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örnek olarak, mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.),
- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
- Genel bütçeye dahil daireler ve özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
Örneğin bir kişinin, sahibi olduğu ve 2020 yılında emlak vergisi değeri 500.000 TL olan bir daireyi bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bıraktığını ve kira gelir elde etmediğini varsayalım. Bu durumda mükellefin, emsal kira bedeli üzerinden beyan edilecek kira gelirinin hesaplaması gerekmektedir. Emsal kira bedeli: 500.000 X %5=25.000 TL olacaktır. Bu tutar, mükellef tarafından Mart/2021’de yıllık beyanname ile beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.