Vergi, Maliye, Ekonomi, Sosyal Güvenlik, Ticaret Hukuku Hakkındaki Herşeyyeni e-konomi
İmdat TÜRKAY
04 Mart 2018İmdat TÜRKAY
1400OKUNMA

Kira Gelirinin Beyanında Dikkat Edilecek Bazı Hususlar

Gayrimenkul sermaye iradı, Gelir Vergisi Kanununda yazılı mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirlerdir. Kira gelirine konu olan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır.

Kira gelirinden dolayı vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunan veya ilk defa mükellefiyet kaydı açtıracak olan gayrimenkul sermaye iradı sahipleri, 2017 yılında elde ettikleri ve beyan edilmesi gereken mesken/işyeri kira gelirleri için 1-26 Mart 2018 tarihleri arasında yıllık beyanname vereceklerdir.

Gelir Vergisi Beyannamesinin mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine elden, postayla veya internet ortamında Hazır Beyan Sistemini kullanılarak verilmesi mümkün bulunmaktadır.

2017 yılına ilişkin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

  • 2017 Yılında elde ettiği konut kira geliri, 3.900 TL’likistisna tutarını aşanların,
  • 2017 Yılında işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşanların,
  • 2017 Yılında bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırı olan 1.600 TL’yi aşanların,

Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi vermeleri gerekmektedir. Belirtilen istisna ve beyanname verme limitlerinin altında kalan mesken ve işyeri kira gelirleri için Yıllık Beyanname verilmesine gerek yoktur.

Kira Gelirinin Vergilendirilmesinde Bilinmesi Gereken Bazı Hususlar Şöyledir;

  • Gelir Vergisi Kanununa göre kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Kira gelirinde gelirin elde edilmiş sayılarak vergiye tabi tutulabilmesi için bu mal ve hakların kiralanması karşılığında elde edilen kira gelirinin nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.
  • Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır.
  • Mal ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine ilişkin hükümlere göre hesaplanır.
  • Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesine ilişkin hükümler uygulanır.
  • Gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılat, mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.
  • Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak Türk Lirasına çevrilerek gayri safi hasılat belirlenmektedir.
  • Gayrimenkul iradı sahipleri için; bilgisine girmiş olması kaydıyla namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması ile kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (alacağın devredilmesi) (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz) veya kiracısına olan borcu ile takası tahsil hükmündedir.
  • Kira geliri sahipleri tarafından geçmiş yıllara ait olarak 2017 yılında tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği 2017 yılının hasılatı sayılır ve beyanı gerekiyorsa Mart/2018 ayında beyan edilmesi gerekmektedir.
  • Gelecek yıllara ait olup 2017 yılında peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Ancak, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takip eden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı sayılır.
  • Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin %5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10'udur.
  • Emsal kira bedelinin uygulanmayacağı durumlar şöyledir;
    • Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
    • Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Anne ve baba, çocuklar ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),
    • Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede oturması,
    • Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
  • 2017 yılı için belirlenmiş olan mesken istisna tutarı 3.900 TL’dir. Buna göre, 2017 yılında elde edilen mesken kira gelirlerinin 3.900 TL’si gelir vergisinden istisna olup bu tutarın altında kalan mesken kira gelirleri için beyanname verilmez. 2017 yılında sadece mesken kira geliri elde edenler, kira gelirinin 2017 yılı için tespit edilen 3.900 TL’lik mesken istisnasını aşması halinde Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan etmek zorundadırlar.
  • Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde ise istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. Elde edilen kira geliri ister 12 aylık, isterse 1, 3, 5, 6, 9, 11 aylık gibi kıst dönemler olsun 3.900 TL’lik mesken istisnası tam olarak uygulanacaktır.
  • Bir kişinin 2017 yılında birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde 3.900 TL’lik istisna, toplam hasılata bir defa uygulanır. Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, mesken istisnası şahsa bağlı olduğundan şahıslardan her biri istisnadan ayrı ayrı yararlanır.
  • Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı mesken istisnasından ayrı ayrı yararlanabilecektir.
  • Sadece konut kira geliri elde edenlerin, istisna tutarının altında kira geliri elde etmesi halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırılmasına ve beyanname verilmesine gerek yoktur.
  • Mesken kira gelirlerine uygulanan mesken istisnasının işyeri kira gelirlerinde uygulanması mümkün değildir. Mesken ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde ise, istisna sadece mesken kira gelirine uygulanacaktır.
  • Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar mesken istisnasından faydalanamazlar.
  • İstisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2017 yılı için 110.000 TL’yi aşanlar mesken istisnasından faydalanamazlar (GVK’nın 21. Mad.)
  • Konut kira gelirinin kanuni süresinde beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde istisnadan yararlanılamaz. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini kendiliklerinden verecekleri beyanname ile beyan edenler istisnadan yararlanabilirler.
  • Elde edilen kira gelirinin safi tutarı; götürü gider yöntemi (hakları kiraya verenler hariç) veya gerçek gider yöntemi olmak üzere iki farklı şekilde tespit edilebilir.
  • Gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde, gayrisafi hasılattan (brüt kira tutarından) gerçek giderler indirilerek safi irat bulunur. Ancak, gerçek gider indiriminde 2017 yılı için 3.900 TL’lik mesken istisnasına isabet eden tutar indirilemez.
  • 2017 yılında gayrimenkul sermaye iratlarına yönelik mükelleflerin gerçek giderlerine karşılık olmak üzere hasılatının %15'i oranında götürü gider indirimi uygulanabilir.
  • Elde edilen gayrimenkul sermaye iradından dolayı verilecek olan beyannamede, gerçek gider usulünün veya götürü gider usulünün seçilmesi mükelleflerin tercihine bırakılmıştır. Ancak, hakları kiraya verenler götürü gider yöntemini seçemezler. Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Ayrıca, götürü gider yöntemini seçen mükellefler, 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
  • Vergi kesintisine (tevkifata) tabi işyeri kira gelirleri elde edenler, kira ge­lirlerinin brüt tutarı 2017 yılı için beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşması halinde beyanname verilmesi gerekmekte olup bu tutarın altında kalan tevkifata tabi işyeri kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecektir.
  • Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 2017 yılı için 1.600 TL’yi aşmayan tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyecektir.
  • 2017 yılı için tevkifatlı işyeri kira gelirinde beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’nin hesaplanmasında, gelir vergisi kesintisine tabi brüt işyeri kira gelirleri ile tevkifatsız mesken kira gelirlerinin vergiden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.
  • 2017 yılı için beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşmayan Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücret, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyecek ve diğer gelirler için beyanname verilse dahi bu gelirler beyannameye dahil edilmeyecektir. Bu hükmün uygulanmasında, öncelikle ücret gelirlerinin kendi içinde yıllık beyanname verilip verilmeyeceğinin değerlendirilmesi yapılacaktır.
  • Dar mükellefler, tamamı Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname vermeyecekler ve diğer gelirleri için beyanname vermeleri halinde de bu gelirlerini beyannameye dahil etmeyeceklerdir.
  • Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla bir süre yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar bakımından dar mükellefiyet esasında vergilendirilmektedir. Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler dar mükellef olarak tanımlanmakta ve bunların sadece Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar vergiye tabi olmaktadır.
  • Vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunan veya ilk defa mükellefiyet kaydı açtıracak olan gayrimenkul sermaye iradı sahipleri, 2017 yılında elde ettikleri ve beyan edilmesi gereken gayrimenkul sermaye iratları için 2018 yılı Mart ayında yıllık beyanname vereceklerdir.
  • 2017 takvim yılına ait yıllık Gelir Vergisi Beyannamesinin 1-26 Mart 2018 tarihleri arasında mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine elden, postayla, internet ortamında Hazır Beyan Sistemi kullanılarak verilmesi mümkün bulunmaktadır.
  • Kira gelirleri için yıllık beyanname vermenin en hızlı ve kolay yolu Hazır Beyan Sistemi kullanılarak 7 gün 24 saat açık olan sistem üzerinden internet ortamında verilmesidir.
  • Aile bireylerinin her birinin (eş ve çocuklar) sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmekte olup, elden vergi dairesine verilmesi halinde beyanname geliri elde eden aile bireyi adına düzenlenerek imzalanacaktır.
  • Takvim yılı içinde memleketi terk edenlerin beyannameleri memleketi terke takaddüm eden 15 gün, ölüm halinde ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde verilir.
  • Mesken/işyeri kira gelirinin Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilmesi sonrasında, yıl içinde işyeri kira gelirleri üzerinden ödenen tevkifat tutarının mahsubu nedeniyle ödenecek gelir vergisinin çıkmaması durumunda, fazla ödenen verginin mükellefe mahsuben veya nakten iade edilmesi gerekmektedir.
  • 2017 yılında elde edilen kira gelirleri için verilen Yıllık Beyanname üzerine tahakkuk eden gelir vergisi iki eşit taksitte olmak üzere 1. Taksiti Mart/2018 ayı sonuna kadar, 2. Taksiti ise Temmuz/2018 ayında ödenmesi gerekir.
  • 2017 yılına ilişkin kira geliri için verilecek yıllık beyanname için ödenecek damga vergisi tutarı 58,80 TL Mart/2018 ayında tahakkuk ettirilerek, gelir vergisi birinci taksit ödeme süresi içinde ödenecektir.
  • Tahakkuk eden gelir vergisinin;
    • Başkanlığın internet sitesi (www.gib.gov.tr) üzerinden anlaşmalı bankaların kredi kartıyla,
    • Anlaşmalı bankaların internet bankacılığı aracılığıyla,
    • Anlaşmalı bankalardan ve,
    • Tüm vergi dairelerinden,

    ödenmesi mümkün bulunmaktadır.

  • 2017 yılında gelir vergisine tabi gelirlerin vergilendirilmesinde esas alınan gelir vergisi tarifesi şöyledir (GVK 103. Madde);
13.000 TL’ye kadar% 15
30.000 TL’nin 13.000 TL’si için 1.950 TL, fazlası% 20
70.000 TL’nin 30.000 TL’si için 5.350 TL, (ücret gelirlerinde 110.000 TL’nin
30.000 TL’si için 5.350 TL), fazlası
% 27
70.000 TL’den fazlasının 70.000 TL’si için 16.150 TL, (ücret gelirlerinde
110.000 TL’den fazlasının 110.000 TL’si için 26.950 TL), fazlası
% 35
oranında vergilendirilir.