Vergi, Maliye, Ekonomi, Sosyal Güvenlik, Ticaret Hukuku Hakkındaki Herşeyyeni e-konomi
İmdat TÜRKAY
06 Mart 2019İmdat TÜRKAY
417OKUNMA

Banka Kredisiyle Alınan Evin Kira Gelirinden Banka Faizi, Satın Alma Bedelinin %5’i ve Kirada Oturulan Evin Kirasının İndirimi

2018 yılında kira geliri elde eden mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) ya Gelir Vergisi Kanununda sayılan gerçek giderleri indirim konusu yapacaklar; ya da gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15'ini götürü gider olarak indirebileceklerdir. Bu tercih mükelleflere bırakılmakla beraber götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.

2018 yılında elde edilen kira gelirinden indirim konusu yapılacak gerçek giderlerin ödenecek gelir vergisini ciddi oranda düşürdüğü bazı durumlar vardır. Gerçek gider yöntemini seçen kira geliri sahipleri, şayet kiraya verdikleri gayrimenkulü banka kredisi almış iseler, Gelir Vergisi Kanununda kendilerine çok önemli indirim imkanları sağlanmıştır.

Kişinin banka kredisi ile bir ev satın alması ve bu evi kiraya vermesi ve de kendisinin de kiracı olarak bir evde ikamet etmesi durumunda elde ettiği kira gelirini beyan ederken şayet gerçek gider indirimini tercih etmesi durumunda birçok vergisel avantaj söz konusudur. Şöyle ki;

  • GVK’nın 74/4. maddesine göre, kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri beyan edilen kira gelirinden indirim konusu yapılabilmektedir. Dolayısıyla, konut kredisi nedeniyle ödenen banka faizlerinin tamamı hasılattan indirim yapılabilecektir. Aynı indirimden işyeri kirası elde edenlerde yararlanabilmektedir.
  • Yine GVK’nın 74/4. maddesine göre kiraya verilen bir adet konutun satın alma bedelinin %5’i beş yıl süre ile kira gelirinden indirilebilecektir.
  • GVK’nın 74/9. maddesine göre ise kendisi kirada oturanlar, elde ettikleri kira gelirini beyan ederken ödedikleri kirayı da indirebileceklerdir.
  • Son olarak GVK’nın 74. maddesinin değişik bentlerinde yer alan hükümlere göre; kiraya verilen evlerin onarım ve sigorta giderleri, evin alım bedeli üzerinden hesaplanan %2 amortisman, emlak vergisi ile kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar kira gelirinden indirilebilmektedir.

Örnek: Ödevli, banka kredisi ile 25.12.2017 tarihinde 500.000 TL’ye bir ev almış ve 1.1.2018 tarihi itibariyle aylık 2.000 TL’den kiraya vermiştir. 2018 yılında yıllık 24.000 TL kirayı banka yoluyla tahsil etmiştir. Kişi 2018 yılında kendisi de kirada oturmuş ve toplam 18.000 TL kira ödemiştir. Ödevli kredi için bankaya 25.000 TL banka faizi ödemiştir. Kişinin 5 yıl boyunca indirebileceği evin satın alma bedelinin %5’i olan (500.000X%5=) 25.000 TL, 2018 yılında indirilecektir. Ödevli gerçek gider yöntemini tercih etmiş olup GVK’nın 89. maddesi kapsamında beyan edilen gelir toplamından indirebilecek bir hususun olmadığı varsayılmıştır.

Gerçek gider yöntemini seçen ödevli, vergiden istisna edilecek 4.400 TL’ye isabet eden giderleri hasılattan gider olarak indiremeyecek ve sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebilecektir. Ödevlinin toplam giderleri (18.000+25.000+25.000=) 68.000 TL’dir. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat=Toplam Hasılat–Mesken Kira Geliri İstisnası (24.000-4.400=) 19.600 TL olacak ve İndirilebilecek Gider=(Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat)/Toplam Hasılat (68.000X19.600/24.000=) 55.533 TL olacaktır. Bu durumda, 68.000 TL gerçek giderin mesken istisnasına isabet eden tutarı olan 12.467 TL indirilemeyecektir.

2018 yılı mesken kira hasılatı (2.000X12=)24.000 TL
2018 yılı mesken istisna tutarı4.400 TL
İstisna sonrasında kalan kira geliri (24.000-4.400=)19.600 TL
İndirilebilecek gerçek gider toplamı: 68.000 TL
-Banka faizi: 25.000 TL
-Evin satın alma bedelinin %5’i: 25.000 TL
-Ödenen kira gideri: 18.000 TL
  55.533 TL
(68.000X19.600/24.000=)
Vergiye tabi gelir tutarı  (19.600-55.533=)Yok
Hesaplanan gelir vergisiYok
Ödenecek gelir vergisiYok
Ödenecek damga vergisi72,70 TL

Şayet kişi gerçek giderlerin yerine %15 götürü gider indirimini tercih etmiş olsaydı aynı kira gelirine göre ödenecek vergi şöyle hesaplanmaktadır.

Gayrisafi irat toplamı (2.000X12=)24.000 TL
Vergiden istisna tutar  4.400 TL
Kalan (24.000-4.400=)19.600 TL
Götürü gider indirimi (19.600X%15=) 2.940 TL  
Vergiye tabi gelir (19.600-2.940=)16.660 TL
Hesaplanan gelir vergisi2.592 TL
Ödenecek gelir vergisi2.592 TL
Ödenecek damga vergisi72,70 TL

Görüldüğü üzere, örnekteki kira gelirine konu olan mesken veya işyeri için yapılan gerçek giderlerin fazla olması durumunda elde edilen kira geliri için ödenecek gelir vergisi çıkmaz iken, aynı kira geliri için götürü gider yönteminin tercih edilmesi durumunda ödenecek gelir vergisi çıkmaktadır.

Bu nedenle, 2018 yılında kira geliri elde edenlerin gerçek giderleri ile %15 oranındaki götürü gider karşılaştırması yaptıktan sonra kendilerine en uygun olacak gider indirimi sistemini tercih etmelerinde büyük fayda vardır.