İmdat TÜRKAYGiriş: 15.03.2021 - 00:10Güncelleme:15.03.2021 - 00:11

61979OKUNMA

5 Yıl İçinde Gayrimenkulünü Satanlar Hangi Şartla Beyanname Verecek?

2020 yılında gerçek kişiler tarafından mesken veya işyeri olarak sahip olunan binaların veya hakların elden çıkarılması durumunda bazı durumlarda değer artış kazancı olarak yıllık beyanname verilmesi gerekmektedir. Karşılıksız edinilenler dışında, bazı mal ve hakların iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununda vergiye tabi gelir olarak sayılan yedi gelir unsurundan biri de diğer kazanç ve iratlardır. Diğer kazanç ve iratlar kendi içinde değer artış kazançları ve arızi kazançlar olarak iki kısma ayrılmakta olup diğer gelir unsurları kapsamında olmayan kazanç ve iratlar bu kapsamda vergilendirilmektedir.

Gayrimenkul alım satım işlemi "ticari kazanç" hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç "değer artışı kazancı" hükümlerine göre tespit edilmektedir. Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde sayılan mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazançları olarak vergilendirilmektedir.

Gayrimenkulün satışı dolayısıyla elde edilen gelirin 2020 yılı için 18.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Yani bu tutarın altında olan değer artış kazançlarının Mart/2021’de beyan edilmeyecektir.

Gayrimenkulün satışı dolayısıyla elde edilen gelir istisna tutarından fazla ise gelir vergisine tabi olur ve elde edilen gelirin 2021 yılı Mart ayında Hazır Beyan Sistemi üzerinden veya bağlı olunan vergi dairesine yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Elde edilen gelirin yıllık beyanname ile beyan edilmesinde, beyan edilen gelir tutarından 18.000 TL'lik istisnanın düşülmesi gerekmektedir.

Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) GVK’nın 70. maddesinin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak 5 (beş) yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak değerlendirilmektedir.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal ve haklar şöyledir;

• Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
• Voli mahalleri ve dalyanlar,
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.

Karşılıksız edinilenler dışında, yukarıda sayılı mal ve hakların iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmektedir.

Örneğin 10.07.2017 tarihinde satın alınan gayrimenkulün 15.09.2020 tarihinde satılması halinde, söz konusu gayrimenkulü alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satılmış olduğundan, elde edilen kazanç istisna tutarını aşıyorsa değer artışı kazancı olarak yıllık beyanname ile beyan edilecektir.

Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir.

Kanun maddesinde geçen "elden çıkarma" deyimi, söz konusu mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade etmektedir.

Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi olayın mahiyetine göre ya ticari kazanç ya da diğer kazanç ve iratlar (değer artış kazancı) hükümlerine göre vergiye tabi tutulmaktadır.

Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde dikkate alınan unsurlardan birincisi faaliyetteki devamlılık olup şayet alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur satışın hangi amaçla yapıldığının bilinmesidir. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü önemli unsur ise ticari bir organizasyonun varlığıdır.

Gayrimenkul alım satım işlemi "ticari kazanç" hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç "değer artış kazancı" hükümlerine göre tespit edilecektir. Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.

Gelir Vergisi Kanunun mükerrer 80. maddesine göre, bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, 2020 yılında 18.000 TL’si gelir vergisinden istisnadır. Buna göre, sahibi olduğu daireyi (mesken veya işyeri) iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satan kişilerin elde ettiği gelir değer artış kazancı olarak değerlendirilir. 76 No’lu Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerine göre, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.

Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artış kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir.

Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca "safi değer artışı" denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından bazı indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır. Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar indirilebilecektir.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır. İşletmeye dahil amortismana tâbi iktisadî kıymetlerin elden çıkarılması halinde, iktisadî kıymetlerin maliyet bedeli yerine amortismanlar düşüldükten sonra kalan net değeri esas alınır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesine göre; taksi, dolmuş, minibüs ve umum servis araçlarına ait ticari plakaların elden çıkarılmasından doğan kazançların tamamı ile bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 2020 yılı için 18.000 TL’si gelir vergisinden istisnadır.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen üretici fiyatları genel endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.

Örnek: Mükellef, 04.04.2016 tarihinde 400.000 TL’ye satın almış olduğu gayrimenkulü 15.06.2020 tarihinde 850.000 TL’ye satmıştır. Bu durumda söz konusu gayrimenkul 5 yıllık süre dolmadan elden çıkarıldığı için mükellef adına oluşacak değer artışı kazancı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Mart 2016 döneminde Yİ-ÜFE 251,17; elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mayıs 2020 döneminde Yİ-ÜFE 482,02 olarak gerçekleşmiştir. Bu durumda endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde [(482,02 – 251,17)/251,17]X100=%91,90 artmış olduğu görülmektedir. Dolayısıyla elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli;

400.000 X (482,02/251,17)=767.639,45 TL olarak dikkate alınacaktır.

Söz konusu gayrimenkulün 15.06.2020 tarihinde elden çıkarılmasından doğan 2020 yılı değer artışı kazancı, 2021 yılının Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip, tahakkuk eden vergi, 2021 yılının Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitle ödenecektir.

Gayrimenkulün alış bedelinin güncellenmesinde dikkate alınacak olan, 2006 yılı itibarıyla Türkiye İstatistik Kurumunun resmi internet sayfasından (www.tuik.gov.tr) edinilen Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) rakamlarına ilişkin tablo aşağıdadır.