Timur ÇAKMAK
Timur ÇAKMAK

Kentsel Dönüşümde veya Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Yapılan Kira Yardımları Vergiye Tabi mi?

6472

Mülk sahiplerinin sahip olduğu mülklerin yenilenme işlemleri, kendiliğinden kat karşılığı inşaat işlemleri ile olabileceği gibi, 5393 Sayılı Belediyeler Kanunu’nun 73 üncü maddesi uyarınca kentsel dönüşüm kapsamında veya 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ve buna ilişkin mevzuat kapsamında yapılabilmektedir.

Hal böyle olunca gerek kentsel dönüşüm kapsamına giren yerlerde yaşayan mülk sahipleri gerekse evini yenilemek isteyen ve müteahhitlere kat karşılığı veren mülk sahipleri, inşaatlar bitip yeni konutların kendilerine teslim edilinceye kadar barınma ihtiyaçlarını başka yerlerde karşılamakta ve ilave maliyetlere katlanmak zorunda kalmaktadırlar.

Uygulamaya baktığımızda daha ziyade inşaat şirketleri veya müteahhitler ile kentsel/6306 SK kapsamında dönüşüşüm veya kat karşılığı (hasılat paylaşımı da dahil) eski evini verenler yaptıkları gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine veya benzeri kat karşılığı sözleşmelere kira yardımı adı altında bir ödeme yükümlülüğünü eklenmektedir. Bu 6306 Sayılı kapsamda yapılan dönüşümlerde ise doğrudan Kamudan talep de edilebilmektedir. Söz konusu bu ödeme yükümlülüğü sonucunda inşaat şirketleri veya müteahhitler, mülk sahiplerine yeni konutları teslim edilinceye kadar geçecek sürede, belirli bir anlaşılan tutarı kira yardımı olarak ödemektedirler.

Söz konusu kira yardımının hem inşaat şirketleri hem de kira yardımından yararlananlar açısından vergi mevzuatına göre nasıl değerlendirilmesi gerektiği bazen uygulama karışıklıklarına neden olduğu görülmektedir.

İnşaat Şirketleri veya Müteahhitler açısından;
Gelir İdaresi Başkanlığı görüşlerinde de belirtildiği üzere her şeyden önce bir bina/ev in kat karşılığı satış vaadi sözleşmesi veya başka bir sözleşmeye dayalı olarak inşaat şirketine devredildiği durumda,  inşaat şirketi tarafından şahıslara yapılan kira yardımları, inşaat şirketi tarafından verilecek bina/konutun inşası için yapılan harcamaların bir unsuru olarak kabul edilerek inşaat şirketi açısından inşa edilecek ve eski bina sahibine verilecek olan yeni binanın veya konutun maliyet bedeli içerisine dahil edilmesi gerekmektedir.

Diğer bir değişle, genellikle kat karşılığı inşaatlarda müteahhit açısından arsa maliyet bedeli (arsa payı karşılığında) arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamından oluşmaktadır. Bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer almaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler veya işyerleri için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para, anılan müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olarak dikkate alınması gerekmektedir. Müteahhit açısından kendisine kalan dairelerin maliyeti ise, hem kendi daireleri hem de bu dairelere isabet eden arsa payı için ödediği bedelin (arsa sahibine bıraktığı dairelerin, işyerlerinin maliyet bedeli veya nakit paranın) toplamından oluşacaktır. Dolayısıyla, inşaat süresince arsa sahibine yapılan kira yardımlarının maliyet unsuru olarak dikkate alınması gerekir.

Sonuç olarak mülk sahibine kira yardımı mahiyetinde yapılan ödemelerin gayrimenkul kiralaması işlemi ile ilgisi bulunmamakta ve bir kiralama işleminden kaynaklanmamaktadır. Bu nedenle, mülk sahiplerine yapılan ödemeler üzerinden Kanunun 94 üncü maddesinin 5/a bendi uyarınca stopaj yapılmasına da gerek bulunmadığını düşünüyoruz.

Gerçek Kişi Mülk Sahipleri Açısından;
Aslında yukarıda yaptığımız açıklamayla mülk sahipleri açısından da söz konusu gelirin nasıl dikkate alınması gerektiği ortaya çıkmaktadır.

Yapılan yardımın “Kira Yardımı” olarak tanımlanmış olması kat karşılığı inşaat işlerinde veya kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak yenileme çalışmalarında mülk sahiplerinin gayrimenkulleri vasıtasıyla bir kira geliri elde ettikleri anlamı çıkmayacaktır.

Normalde bir kira gelirinin vergilendirilmesi için bunun Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci madde kapsamında bir gayrimenkul sermaye iradı kapsamında elde edilmesi gerekmektedir. Söz konusu maddede yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiştir. Dolayısıyla 2015 Takvim yılı içinde konutu olan bir mülk sahibi elde ettiği mesken kira gelirlerinin 3600TL tutarını aşan kısmını beyan ederek tahakkuk edecek vergiyi ödemek zorundadır. Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 3.600 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Yine işyeri sahipleri de 2015 yılı içerisinde elde ettiği gayrisafi kira gelirinin kiracı tarafından tevkifata tabi tutulması halinde 29.000 TL yi aşması halinde beyanname vermek ve gelir vergisi ödemek zorundadır. Ancak burada dikkat etmek gereken önemli bir husus ise işyerini kiraya verenler eğer kiracıları basit usul kapsamında vergi mükellefi olmaları halinde bu kişilerin stopaj yükümlülüğü olmayacağı için elde edilecek kira gelirlerinin tamamını beyan etmek durumundadırlar.

Sonuç olarak;
Gerçek kişi mülk sahiplerine inşaat şirketleri veya belediye vb. kuruluşlar tarafından yapılacak olan kira yardımlarının Gelir Vergisi Kanununun 2 nci maddesinde sayılan gelir unsurlarından hiçbirine girmemektedir. Dolayısıyla söz konusu kira yardımının yukarıda belirtilen GVK’nun 70 inci maddesi kapsamında elde edilen gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmamaktadır. 

Bu nedenle söz konusu tutarların, gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilmesine de gerek bulunmamaktadır. Gelir İdaresinin görüşleri de bu yöndedir.

Bkz. Kira Yardımı Uygulamaları Kılavuzu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü, 20.01.2015 http://www.csb.gov.tr/db/altyapi/webmenu/webmenu13202.pdf
YASAL UYARI : Yayınlanan köşe yazısı/haberin tüm hakları yazara aittir. Yazar adı ve "vergialgi.net" internet sitesi adı kullanılmadan alıntı yapılamaz.