Mustafa Sefa KARA
Mustafa Sefa KARA

Emsal Kira Bedeli Esasına Farklı Bir Bakış

1362

Bilindiği üzere Gayrimenkul Sermaye İradına ilişkin hükümler 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunumuzun 70 ila 74. maddeleri arasında yer almaktadır. Buna göre 70. madde de sayılmış olan mal veya hakların sahipleri, mutasarrıfları , zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiralanmasından elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlanmıştır.

Bu iratların elde edilmesi ise 72. madde de tahsil esasına bağlanmıştır. Daha açık bir ifadeyle, gayrimenkul sermaye iratlarında vergiyi doğuran olay mükellefin mal varlığına fiilen maddi bir değer girmesiyle gerçekleşmektedir.
Bizim üzerinde durmak istediğimiz konu ise 73. maddede vücut bulan “emsal kira bedeli” esasıdır.

Emsal kira bedeli esası, özünde bir vergi güvenlik müessesidir. Yasa koyucu kanun hükmünde belirtilen kişi ve durumlar dışında gayrimenkullerin bedelsiz olarak başkalarının yararlanmasına bırakılamayacağı varsayımına dayanarak, kayıt ve beyan dışı bırakılmak istenen tutarları vergilendirmeyi amaç edinmiştir.

Kira bedellerinin tespitine yönelik olarak ise farklı yöntemler benimsemiştir. Buna göre, bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa, yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kiradır. Yetkili özel makam ya da mahkeme, kira mevzuatına göre kira takdir veya tespit etmeye yetkili makamlardır. Böyle bir makam yoksa veya bina ve arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa, emsal kira bedeli, VUK’ a göre belirlenen vergi değerinin %5’idir.

VUK’un 268. maddesine göre, vergi değeri bina ve arazinin Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre tespit edilen değeridir.

Bina ve arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, şayet biliniyorsa, bunların maliyet bedelinin, maliyet bedeli bilinmiyorsa, VUK’ un servetleri değerlendirilmesine ilişkin hükümlerine göre Takdir Komisyonu’nda tespit edilecek emsal bedelinin %10’udur.

Kısaca özetlemeye çalıştığımız söz konusu yasa hükümlerine istinaden yapılan vergi incelemeleri sonucu bedelsiz olarak kiraya verildiği tespit edilen gayrimenkuller dolayısıyla emsal bedeller üzerinden hesaplanan vergi tutarlarının tarh edildiği bilinmektedir. Ancak bize göre kira geliri elde edilmediği sürece veya kira geliri elde edildiği net tespitlerle ortaya konulmadan emsal kira bedeli esasına göre tarhiyat yapılması kanunun ruhuna uygun düşmeyecektir.

Daha öncede ifade ettiğimiz üzere Gayrimenkul Sermaye İratlarında elde etme tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil edilmeyen bir irat dolayısıyla vergilendirme yapmak bu noktada imkânsızdır. Emsal bedelin altında veya bedelsiz olarak kiralandığı beyan edilen mal veya hakların, bir vergi güvenlik müessesi olan emsal kira bedeli esası uygulaması kapsamında mükellefin incelemeye tabi tutulmasının yalnızca bir gerekçesi olması gerekmektedir. Vergi incelemesi sonucunda ise mal veya hakkı kiralayanın incelemeye konu gayrimenkul dolayısıyla mal varlığında bir artış tespit edilmesi halinde söz konusu tutarlar üzerinden tarhiyat yapılmalıdır. Aksi durumda ise yapılabilecek herhangi bir işlem yoktur. Danıştay tarafından verilen kararlar görüşümüzü destekler niteliktedir. Bunlardan bir kaçı aşağıdaki gibidir.

  • “Sahibi bulunduğu taşınmazı, eczacılık işi ile uğraşan eşine kira almadan tahsis eden şahsın, kira geliri elde ettiği ortaya konmadan ‘emsal kira bedeli’ esasına göre gelir vergisi tarhiyatı yapılması hatalıdır.”
  • “Sahibi olduğu araziyi, yüzde 91 paylı ortağı olduğu şirkete kira almadan kullandıran şahıs adına; kira sözleşmesinin bulunmaması ve kira ödenmediğinin tespit edilmesi durumunda, ‘emsal kira bedeli’ uygulanmak suretiyle tarhiyat yapılamaz.”
  • “Olayda davacının ortağı olduğu şirketin kullanımına bedelsiz olarak bıraktığı gayrimenkulden dolayı emsal kira bedeli esasına göre beyanda bulunmadığı ileri sürülerek tarhiyat yapılmış ise de, Gelir Vergisi Kanunu’nun anılan 70. maddesine göre vergilendirmede ‘elde etme’ esasının kabul edilmesi karşısında, davacının ortağı olduğu şirketin kullanımına bıraktığı gayrimenkulden kira geliri elde etmediği açık olduğundan vergiyi doğuran olayın vuku bulduğundan söz edilemeyeceği cihetle gayrimenkul sermaye iradı mükellefiyeti de söz konusu olamaz.”

Görüleceği üzere Danıştay da vermiş olduğu kararlarda tahsil esası üzerinden olayları yorumlamış olup, bunu emsal kira bedeli uygulamasının ön şartı olarak kabul etmiştir. Her ne kadar yargının görüşü bu yönde olsa da idarenin emsal bedel uygulamasında tahsil koşulu aramadığı bilinmektedir.

Dolayısıyla idare tarafından konuya ilişkin bir düzenleme yapılana kadar cezalı tarhiyatlarla karşılaşmamak adına kira beyanları esnasında emsal bedel ölçütlerini göz önünde bulundurmakta fayda vardır.

- Bir şeyi elinde bulunduran ve o şey üzerinde kullanma hakkı bulunan. (TDK Sözlüğü)
- Danıştay 4. Dairesi’nin 18.12.2006 tarih ve E.2006/3911 ve K.2006/2799 sayılı Kararı.
- Danıştay 4. Dairesi’nin 12.11.2009 tarih ve E.2007/5706 ve K.2009/5619 sayılı Kararı.
- Danıştay 4. Dairesi’nin 22.11.1999 tarih ve E.1999/221 ve K.1999/4189 sayılı Kararı.
YASAL UYARI : Yayınlanan köşe yazısı/haberin tüm hakları yazara aittir. Yazar adı ve "vergialgi.net" internet sitesi adı kullanılmadan alıntı yapılamaz.
VERGİALGI, yeni e-konomi'nin bilgi paylaşım platformudur.