Ahmet OZANSOY
Ahmet OZANSOY

Vatandaşa Cezalı Tapu Harcı Yağıyor! Peki, Suç Kimde?

80791

Değerli üstadım Nazmi KARYAĞDI, vatandaşın nasıl vergi ödemekten soğutulduğuyla ilgili nefis bir yazı yazmış. (41 Milyon Abone 1 Lira 35 Kuruşa Vergiden Nasıl Soğutulur?) Okuyunca, benim de aklıma, benzer başka bir uygulama geldi.

Halk arasında, “attığın taş ürküttüğün kurbağaya değmeli” diye bir söz vardır. Devletin öyle vergi uygulamaları var ki, hakikaten mükellefleri vergi kaçırmaya teşvik ediyor, vergiye karşı toplumsal tepki oluşturuyor.
Bu konuda verilebilecek en güzel örneklerden biri tapu harcı meselesi.

Vergi-algı.net okuyucuları hatırlayacaktır: Ev alıp-satan vatandaşların, ne olduklarını bilmedikleri kâbus gibi bir “emlak vergisi değeri - rayiç değer” ikilemi yaşadıklarını daha önce yazmıştım. (İlgili yazı için: Fıkra Gibi Kanun Maddesi!)

Son günlerde pek çok insandan yağmur gibi e-mail alıyorum, eş-dost tanıyanlar da telefonla arıyorlar.

Maliye Bakanlığı, geniş çaplı bir tapu harcı incelemesi başlatmış. İncelemenin konusu şu: ev alırken kredi kullananların çektikleri kredi miktarı bilgileri bankalardan alınıp, bu kişilerin evi tapuya tescil ederken beyan ettikleri (!) değerle kıyaslanıyor. Eğer kredi miktarı daha yüksekse, evin gerçek değerinin altında beyan edildiği gerekçesiyle cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılıyor.

Kısaca hatırlatalım: Tapu harcının matrahı, gerçek alım-satım değeri. Ancak bu değerin, o gayrimenkulün emlak vergisi değerinden düşük olmaması gerekiyor.

Fakat ne vatandaş, ne tapu memurları ve esasında ne de belediye görevlileri “emlak vergisi değeri nedir?”, “tapu harcı değeri nedir?” “aralarında ne fark vardır?”, yeterince bilmiyorlar. Tapu harcı matrahına göre emlak vergisi değeri değiştiren belediyeler bile var. (Yasa gereği bu mümkün değil oysa)

Tapuya giden vatandaşa “git belediyeden rayiç bedel getir” deniliyor. Vatandaş belediyeye gidip, istenileni yapıyor. Aldığı kâğıtla tapuya giden vatandaşın işi tapu memuru tarafından yapılıyor, “şu kadar masraf var” denilerek tapu harcı tahsil ediliyor.

Kaldı ki, bazı vatandaşlar biliyor olsalar bile satıcının dayatmasıyla karşılaşıyorlar. Esasen tapu harcı müteahhidin umurunda değil. Çünkü kâğıt üstünde hem alıcı hem de satıcı öder gibi görünmekle birlikte tamamı alıcıya yansıtılabilen bir vergi tapu harcı ve miktarı da aşırı yüksek. Ancak evin satış değerini gerçek değerin altında göstererek gelir vergisi matrahını gizlemek isteyen müteahhit, tapuda evin değerini, bildirilebilecek asgari değer olan “emlak vergisi değeri”nden bildiriyor. Alıcı itiraz ederse, satıcıların satış yapmaktan vazgeçtikleri bile oluyor. Çünkü belge kayıt sisteminin oturmamış olmasından dolayı gerçek bedel üzerinden vergi ödemesi durumunda müteahhit zarar edebiliyor.

Neticede olan vatandaşa oluyor. Bir yanda farklarını anlayamadığı “emlak vergisi değeri-rayiç değer” kavramları, bir yanda müteahhitin gelir saklama çabası, öte yanda aşırı yüksek tapu harcı bedeli arasında sıkışan vatandaş perişan oluyor.

Geçen gün çok eski bir dostum aradı. Şaşkınlıktan konuşamıyordu bile. Önce sakinleştirdim sonra “şimdi anlat bakalım” dedim: “Üstat vergi dairesinden eve bir görüşme kâğıdı bırakmışlar. Benim gibi bir işçinin vergi dairesiyle ne işi olur diye sabahı zor ettim ve saat 9.00’da vergi dairesine gittim. Oturun dediler, bilgisayarda bir şeyler yazmaya başladılar, tek kelime sormadan, tek kelime bir şey söylemeden önüme bir sürü kâğıt koyup kâğıtların sadece imza yerlerini açarak şuraları imzalayın dediler. Sonra da, tamam uzlaşma yaptık 2.600.-TL borcunuz var dediler. Neye uzlaştık ki diyebildim sadece. Evinizin değerini eksik bildirmişsiniz, en az kredi tutarı kadar bildirmeniz gerekirdi dediler. Oysa ben evi 105 bin liraya aldım, tapuda da aynen böyle dedim ve çıkan parayı da ödedim. Fakat tapuda eksik yazmışlar. Konudan hiçbir bilgim yok.”

Yasalara sonuna kadar saygılı olduğuna kefil olacağım bu dostum, “Devletim bana kumpas kuruyor, bundan sonra devlete para yok, bunu da ödemeyeceğim, gelip alsınlar” diye haykırıyordu. Güçlükle teskin ettim.
2 gün sonra bir başka tanıdık e-mail attı:

“140 bin TL banka kredisi kullanılarak 140 bin TL’ye bir ev aldım. Tapuda da bu bedeli bildirdim ve tapu harcını ödedim. Vergi dairesi 140 bin TL kredi verilen bir evin emlak değerinin 180-190 bin lira olacağını söyleyerek aradaki fark için ceza uyguladı.”

Burada vergi dairesinin evin kredi değerinin üzerinde satın alınmış olduğu iddiası, kredi verilirken bankacılık mevzuatı gereği evin piyasa değerinin % 75'inin kredi olarak verilebileceğinden kaynaklanıyor.

Ancak burada şöyle önemli bir ayrıntı var: Banka, alıcı ile satıcının aralarında anlaştıkları değere itibar etmez. Banka eve kendisi bir değer biçer ve o değerin % 75'ini kredi olarak verir. Alıcı evi daha ucuza (veya daha pahalıya) almış olabilir. Bu nedenle de bankanın alıcıya verdiği kredi evin tamamını ödemeye yetebilir. Bunun aksini iddia eden vergi dairesinin o evin 140 bin liraya değil de, 180 bin liraya satılmış ve alınmış olduğunu harici verilerle kanıtlaması gerekir. (Mesela aynı tarihlerde alıcı hesabından satıcı hesabına yapılmış 40 bin liralık bir transfer olması gibi).

Bir de piyasa gerçekleri var: Tamam bir evin değerinin % 75’ine kadar kredi verilebiliyor ama pek çok kişi bankaya “tapu ve kredi masrafları dâhil” ihtiyacı olan parayı bildiriyor ve banka da evin değerini (çok uçuk bir fark yoksa) ona göre belirliyor. Bu bir sır değil. Bu durumu bile bile gerçek duruma ulaşmadan, afaki tahminlerle vergileme yapılamaz.

İşin garip yanı şu: Vergi dairesinin, banka kredisi ile tapu harcı matrahı arasında fark olanlara “banka kredisi” kadar; bu ikisi arasında fark olmayanlara ise “banka kredisinin bankacılık mevzuatı gereğince evin değerine yükseltilmiş tutarı kadar” matrah takdir ettiği anlaşılmaktadır. Hangisi doğru ise herkese aynı yöntemin uygulanması gerekmez mi?

Ne gerek var bütün bunlara?!

Kaç defa yazdık:

Emlak vergisi değeri- rayiç bedel diye ikili bir ayrım olması bu çağda izah edilemez bir durumdur. Bir gayrimenkulün gerçek değerinin ne olduğu günümüzde rahatlıkla tespit edilebilir. Bunun için profesyonel “gayrimenkul değerleme uzmanları” var, sigorta şirketleri var.

Emlak vergisi değeri tespit yöntemi, çok eskilerden kalmış ilkel bir yöntemdir. Zaten gerçek değerler de tespit edilememektedir. Mevzuatın yapısı gereği kimisi çok düşük, kimisi çok yüksek belirlenmektedir ki bu konuda belki yüzlerce yazı kaleme alınmıştır. Mesela aynı büyüklükte olması şartıyla, bahçe duvarı gören zemin kat ile boğaz gören 35’inci katın emlak vergisi değeri aynıdır. Oysa bu 2 dairenin gerçek değerleri arasında uçurum vardır. Zemin katı satın alan vatandaş, neredeyse evin değerine yakın miktarda tapu harcı ödemek zorunda kalabilir.

Teşhiste samimi olalım: sistem sorunludur, akıl dışıdır ve bunun sorumlusu da vatandaş değildir. Aynı gayrimenkulünemlak vergisi değeri farklı, banka kredisine esas değeri farklı, rayiç değeri farklı, kamulaştırma değeri farklı!

Herkesin bildiği bir fıkra vardır ya: Kayseri’li de bile (alırken ve satarken) 2 farklı fiyat var. Devlet Kayseri’liyi geçmiş durumda J

Yapılması gereken gayet açık ve basittir: Gayrimenkulün gerçek değeri uygun yöntemlerle belirlenmeli, emlak vergisi de, tapu harcı da aynı değer üzerinden alınmalı ve hatta satıcının keseceği fatura dahi (aksi ispatlanmadıkça) aynı değeri taşımalıdır. Daha da ötesi hacze veya teminata konu olduğunda da aynı değer geçerli olmalıdır.

Bunu yapmak hiç zor değildir.

Bireyler, ticari işletme değillerdir ki ev alıp satarken mali müşavir tutsunlar! Konuyla ilgili devlet görevlileri bile emlak vergisi değerinin, rayiç değerin ne olduğunu anlamıyorken ve karıştırıyorken vatandaştan bu ayrımın farkında olmasını beklemek ne derece gerçekçidir?

Yasalarda gerekli değişiklikleri yapmadan, sistemin kabahati vatandaşa yüklenirse, o vatandaştan bir defa cezalı tapu harcı almak mümkün olur belki ama mükellefin yaşadığı adaletsizlik duygusu, uzun vadede çok daha büyük kayıplara yol açar.

Sistemi düzeltmeden vatandaşı cezalandırmak da Devlet’e yakışmaz!

YASAL UYARI : Yayınlanan köşe yazısı/haberin tüm hakları yazara aittir. Yazar adı ve "vergialgi.net" internet sitesi adı kullanılmadan alıntı yapılamaz.