Fıkra Gibi Kanun Maddesi!
Ev alıp-satan vatandaşlar sürekli olarak ne olduğunu tam olarak da anlayamadıkları bir “emlak vergisi değeri - rayiç değer” ikilemi yaşamaktadırlar. Tapuya giden vatandaşa “git belediyeden rayiç bedel getir” denilmektedir. Vatandaş belediyeye gidip, istenileni yapmaktadır.
İstenilen esasında “rayiç bedel” değil, “emlak vergisi değeri”dir. Çünkü tapu harcının matrahı “emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere rayiç bedel”dir.
Belediyeler de çoğu kez, hukuken mümkün olmamasına rağmen, “vatandaşın hazır işi düşmüşken, belediyeye olan tüm borçlarını yatırtayım, rayiç değeri sonra vereyim” diyerek fiili durumdan faydalanmakta, vatandaş da mecburen borçlarını yatırıp, rayiç değeri (esasında emlak vergisi değerini) almaktadır.
Aldığı kâğıtla tapuya giden vatandaşın işi tapu memuru tarafından yapılmakta, “şu kadar masraf var” denilerek tapu harcı tahsil edilmektedir.
Bir müddet sonra Maliye’den eksik tapu harcı ödediği gerekçesiyle cezalı harç istenen vatandaş, şaşkınlıktan ne yapacağını bilememektedir.
Vatandaş vergi uzmanı olmadığı için “emlak vergisi değeri” ve “rayiç değer” arasındaki farkı bilememektedir.
Emlak vergisi değeri; Vergi Usul Kanunu ve Emlak Vergisi Kanunu’nda belirlenen usullere göre tespit edilen ve belirli bir yıl için “sabit” olan değerdir.
Rayiç bedel ise, piyasadaki alım-satım değeridir.
Geçmiş yıllarda emlak vergisi değeri de, bir ara rayiç bedel olarak belirlenmiş idi. Ancak sonra bu uygulama tekrar değiştirilerek yukarıda anlattığımız şekle geldi.
Çağımızda, gayrimenkullerin gerçek değerlerini belirlemek nispeten çok kolay olduğu halde ısrarla vatandaşın kafasını karıştıran ve ne olduğu ve birbirinden farkları bir türlü anlaşılamayan, dahası belediye ve tapu memurlarınca bile doğru dürüst anlaşılamayan bir sistem ısrarla sürdürülmektedir.
Fakat iş bu kadarla kalsa iyi.
Gayrimenkulü kamulaştırma kapsamına alınan vatandaş, belediyeye gelip emlak vergisi değerini artırmak istiyor. Fakat bu, (vergi değerini tadil eden bir sebep olmadıkça) hukuken mümkün değil. Çünkü emlak vergisi değeri, Kanun’a göre hesaplanan bir tutar ve gayrimenkul sahibinin bu belirlemede hiçbir rolü ve yetkisi yok. (Dahası eskiden bu bedele karşı dava bile açamıyordu ama Anayasa Mahkemesi bu hükmü iptal ettiğinden artık açılabiliyor)
Peki vatandaş neden buna rağmen emlak vergisi değerini artırmak istiyor?
Bunun iki nedeni var:
Birincisi, aslında ilgisi olmamasına rağmen kamulaştırmanın emlak vergisi değeri üzerinden yapılacağını sanıyor ve daha fazla para alabilmek adına gelip emlak vergisi değerini artırmak istiyor. Oysa kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kanun’a göre Kıymet Takdir Komisyonu tarafından belirleniyor.
İkincisi ise cezalı emlak vergisi ödememek!
“Nasıl yani?” dediğinizi duyar gibiyim: Emlak vergisi değeri kanunla tespit edildiğine göre, cezalı emlak vergisi nasıl olabilir?
2942 sayılı Kanun’un 39’uncu maddesi var. Diyor ki; “Kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas olan vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde, kamulaştırma bedeli ile vergi değeri arasındaki fark üzerinden, cezalı emlak vergisi tarh olunur.”
Yani durum şu:
Bir komisyon toplanıyor ve vatandaşa “senin gayrimenkulün emlak vergisi değeri şudur” diyor. Vatandaş da o tutar üzerinden vergisini ödüyor.
Öteki komisyon toplanıyor ve vatandaşa “senin gayrimenkulün kamulaştırma bedeli şudur” deniyor.
Arkasından, “bu iki değer farklı çıktı. Gel bakalım sen şu kadar cezalı emlak vergisi öde” deniyor.
Komik değil mi? Fıkra gibi.
Aslında traji-komik.
Konu şu ki; emlak vergi değeri rayiç bedel iken, vatandaş düşük beyan etmesin diye kamulaştırma bedelinin tespiti durumunda, kamulaştırma bedelinin “gerçek rayiç değeri yansıttığı” anlayışıyla, bu bedelin altındaki emlak vergisi değeri için ceza öngörülmüş.
Fakat emlak vergisi değerinin “rayiç değer” olmaktan çıkarılıp, “emlak vergisi değeri” haline getirilmesinden sonra, bu madde orada öylece unutulmuş. Evet, unutulmuş ve bugüne kadar da kimsenin aklına gelmemiş.
Oysa çözüm basittir: sigorta şirketleri veya gayrimenkul değerleme uzmanları yoluyla bir gayrimenkulün gerçek değeri tespit edilir. Tapu harcının da, emlak vergisinin de matrahı o olur. Ve hatta bu bedel aynı zamanda kamulaştırma bedeli olur.
Vatandaş da ne olduğu belli olmayan kavramlarla perişan olmamış olur.
Çok mu zor?