İmdat TÜRKAYGiriş: 08.03.2018 - 10:22Güncelleme:20.08.2019 - 23:33

48302OKUNMA

Kira Gelirinin Tespitinde Gerçek Gider veya %15 Götürü Gider İndirimi

Gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde dikkate alınan gayrisafi hasılat, gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakların kiraya verilmesinden dolayı bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin toplam tutarıdır. Kira gelirinin emsal kira bedeline göre tespit edilmesi durumunda, emsal kira bedeli tutarı gayrisafi hasılat olmaktadır.

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen kira bedelleri gayri safi hasılat olup safi irat ise, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idame ettirilmesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan olumlu farktır. Elde edilen kira gelirinin safi tutarı;

• Götürü gider yöntemi (hakları kiraya verenler hariç) veya
• Gerçek gider yöntemi

olmak üzere iki farklı şekilde tespit edilebilir. Elde edilen gayrimenkul sermaye iradından dolayı verilecek olan beyannamede, gerçek gider usulünün veya götürü gider usulünün seçilmesi mükelleflerin tercihine bırakılmıştır. Gider yöntemini seçim için mükellefin ayrıca bildirimde bulunması gerekmemekte olup yıllık beyannamede tercihini yapması yeterli bulunmaktadır.

Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15'ini götürü olarak indirebilirler. Bilindiği üzere, 7061 sayılı Kanunla, GVK’nın 74. maddesinde yer alan %25 oranı, %15’e indirilmiş ve 1.1.2017 tarihinden itibaren elde edilecek kira gelirlerine uygulanmak üzere yürürlüğe girmiştir. Dolayısıyla, 2017 yılında elde ettikleri kira gelirini 2018 yılı Mart ayında beyan edecek olan mükelleflerin götürü gider indirimini seçmesi durumunda %15 oranında götürü gider indireceklerdir.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda ise GVK’nın 74. maddesinde yazılı giderlerin hasılattan belirlenen şartlar çerçevesinde indirim konusu yapılması mümkündür.

Gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde gerçek gider yönteminde, gayrisafi hasılattan (brüt kira tutarından) GVK’nın 74. maddesinde yazılı giderler indirilerek safi irat bulunur. Ancak, gerçek gider indiriminde GVK’nın 21. maddesinde yer alan mesken istisnasına (2017 yılı için 3.900 TL) isabet eden tutar indirilemez. Bu nedenle, mesken istisnasına isabet eden gider hesaplanır ve toplam giderden düşülür ve indirim konusu yapılacak gerçek gider bulunur.

Gerçek gider yöntemine göre gayrisafi hasılattan indirim konusu yapılacak giderler şöyledir;

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri,

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri,

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım GVK’nın 88. maddenin 3. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267. maddesinin 3. sırasına göre tespit edilen emsal değeridir) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313. maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Kira indirimi gayri safi hasılattan GVK’nın 74. maddesinin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88. maddenin 3. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek gider indiriminde dikkat edilecek bazı hususlar şöyledir;

• Mesken istisnasına isabet eden giderler hasılattan indirim konusu yapılamaz.
• Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.
• Gayrimenkul yılın belli bir ayında kiralanmış ise ancak o süreye ait giderler indirime konu edilecektir.
• Sahibi bulundukları konutu kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut kiralarının indirimi için, aynı yılda yapılmış olmaları gerekmektedir.
• Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.
• Kiraya verilmeyen veya verilenlerle ilgili giderlerin dağıtımında, yüzölçümü esası veya vergi değerine göre dağıtım esası geçerli olacaktır.
• Gayrimenkul sahibi Bay (X)’in, meskenini Bay (Y)’ye kiralaması ve Bay (Y)’nin de bu meskeni Bay (Z)’ye kiralaması durumunda; Yıllık Beyanname verilmesi ve gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, Bay (Y), asıl mal sahibi (X)’e ödediği kirayı, (Z)’den aldığı kiradan indirebilecektir.

GVK’nın 74. maddesindeki bu hükümlerin uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez.

Götürü gider indirimine ilişkin örnekler (300 Seri No.lu GVGT);

Örnek: Bayan (A), sahibi bulunduğu gayrimenkulünü mesken olarak kiraya vermiş olup 2017 takvim yılında toplam 13.900 TL kira geliri elde etmiştir. Başkaca herhangi bir geliri bulunmayan Bayan (A), gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının tespitinde götürü gider yöntemini seçmiştir. Buna göre, Bayan (A)’nın 2017 yılında elde ettiği gayrimenkul sermaye iradının safi tutarı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Örnek: Bay (B), sahibi bulunduğu gayrimenkulünü işyeri olarak serbest meslek erbabı olan Bay (C)’ye kiralamış olup 2017 takvim yılında brüt 40.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başkaca herhangi bir geliri bulunmayan Bay (B), gayrimenkul sermaye iradının tespitinde götürü gider yöntemini seçmiştir. Buna göre, Bay (B)’nin 2017 yılında elde ettiği gayrimenkul sermaye iradının safi tutarı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gerçek gider indirimine ilişkin örnekler;

Örnek: Ödevli 2017 yılında, sahibi olduğu İstanbul’da bulunan konutunu aylık 1.000 TL’den kiraya vermiş ve toplam 12.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup yıl içinde konutu ile ilgili olarak 4.000 TL harcama yapmıştır.

Örnekte yapılan 4.000 TL gerçek giderin tamamı hasılattan indirim konusu yapılamayacak olup 2017 yılında geçerli olan 3.900 TL’lik mesken istisnasına isabet eden gerçek gider bulunacak ve toplam gider tutarından düşülecektir. Bir başka anlatımla, mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 4.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır. Buna göre;

Vergiye Tabi Hasılat =12.000–3.900=8.100 TL

İndirilebilecek Gider = (4.000X8.100)/12.000 =2.700 TL

Vergiye Tabi Matrah= 12.000-3.900=8.100-2.700=5.400 TL

Örnek 3: Ödevli, Ankara Kızılay’da bulunan işyerini aylık 15.000 TL’den bir şirkete kiraya vermiş ve 2017 yılında toplam 180.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. Yıl içinde işyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden %20 oranında 36.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş ve 2017 yılında GVK’nın 74. maddesinde sayılan giderler kapsamında olan 30.000 TL gerçek gider yapmıştır. Örnekte elde edilen tevkifata tabi işyeri kira geliri, 2017 yılı için 30.000 TL’lik beyanname verme sınırını aştığı için beyan edilecektir.