İmdat TÜRKAY
İmdat TÜRKAY

2017’de Mesken ve İşyeri Kira Geliri İçin Kimler Beyanname Verecek?

24077

Kira gelirinden dolayı vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunan (GMSİ’dan dolayı mükellefiyeti bulunan gerçek kişi sayısı Aralık/2016 tarihi itibariyle 1.796.340 kişidir-www.gib.gov.tr/vergi istatistikleri) veya ilk defa mükellefiyet kaydı açtıracak olan gayrimenkul sermaye iradı sahipleri, 2016 yılında elde ettikleri ve beyan edilmesi gereken mesken/işyeri kira gelirleri için 1-27 Mart 2017 tarihlerinde yıllık beyanname vereceklerdir.

Gelir Vergisi Beyannamesinin mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine elden, postayla veya internet ortamında (https://intvd.gib.gov.tr/hazirbeyan) Hazır Beyan Sistemini kullanılarak verilmesi mümkün bulunmaktadır. 2016 Yılına ilişkin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

  • 2016 Yılında elde ettiği konut kira geliri, 3.800 TL’lik istisna tutarını aşanlar,
  • 2016 Yılında işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira ge­lirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşanlar, 
  • 2016 Yılında bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırı olan 1.580 TL’yi aşanlar,

Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi vereceklerdir. Yukarıda belirtilen tutarların altında kalan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecektir. İlk defa mükellef olanların mükellefiyete giriş işlemleri, verdikleri ilk beyannameler üzerine vergi dairesi tarafından yapılmaktadır.

Şimdi sırasıyla, 2016 yılında sadece mesken veya işyeri kira geliri elde edilmesi halinde hangi hallerde beyanname verileceği, mesken istisnası uygulaması, emsal kira bedeli, indirilecek giderler, Hazır Beyan Sistemi ile beyanname verilmesi ile verginin hesaplanması ve ödenmesi gibi konuları inceleyelim.

  • Beyanname Vermek için Kira Gelirinin Elde Edilmesi Gerekir

Gelir Vergisi Kanununa göre kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esası, gelirin nakit veya ayın şeklinde maddi bir kıymet veya gayri maddi bir servet unsuru olarak, sahibinin mal varlığına dahil olmasıdır. Kira gelirinde gelirin elde edilmiş sayılarak vergiye tabi tutulabilmesi için bu mal ve hakların kiralanması karşılığında elde edilen kira gelirinin nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

Örnek1: Kişi, 2016 yılında aylık 1.000 TL’den kiraya verdiği meskeninden kiracı ile yaşadığı anlaşmazlık nedeniyle mahkemelik olmuş ve yıl içinde kira tahsilatı yapamamıştır. Buna göre kişi, tahsil etmediği kira için gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir.

Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan vadeli çekler çekin alındığı tarihte nakden tahsil edilmiş sayılır. Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak Türk Lirasına çevrilerek gayri safi hasılat belirlenmektedir.

Ayın olarak tahsil edilen kiralar ise 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin sonunda bedelsiz olarak kiralayana devredildiği takdirde, anılan kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş sayılır. Ayrıca;

  • Ittıla hasıl etmeleri (bilgisine girmiş olması) kaydıyla namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması,
  • Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (alacağın devredilmesi) (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz) veya kiracısına olan borcu ile takası,

da tahsil hükmündedir.

  • Geçmiş yıllara ait kira gelirinin tahsil edilmesi: Kira geliri sahipleri tarafından geçmiş yıllara ait olarak 2016 yılında tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği 2016 yılının hasılatı sayılır ve beyanı gerekiyorsa Mart/2017 ayında beyan edilmesi gerekmektedir. Örneğin, 2014 ve 2015 yıllarına ait kira tutarlarının, yaşanan ihtilaf nedeniyle ilgili yıllarda tahsil edilemediği ve tahsilatın topluca 2016 yılında yapılması halinde, 2016 yılının geliri olarak Mart/2017’de beyan edilmesi gerekmektedir.
  • Gelecek yıllara ait kira gelirinin peşin tahsil edilmesi: Gelecek yıllara ait olup 2016 yılında peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Örneğin, 2016 yılında gelecek yıllara ait olarak (mesela 2017, 2018 yılları gibi), peşin tahsil edilen kira bedelleri tahsilatın yapıldığı 2016 yılının değil, gelirin ilgili olduğu yılların hasılatı sayılacaktır. Ancak, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takip eden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı sayılır.
  • 2016 Yılında Sadece Mesken Kira Geliri Elde Edenlerin Beyanname Verme Durumu ve Mesken İstisnasından Yararlanma Şartları
  • 290 seri nolu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2016 takvim yılında elde edilen mesken kira gelirlerine uygulanacak istisna tutarı 3.800 TL olarak belirlenmiştir.
  • 2016 Yılında elde ettiği konut kira geliri, 3.800 TL’lik istisna tutarını aşmayanlar beyanname vermeyeceklerdir.
  • 2016 Yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu toplam konut kira geliri 3.800 TL üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar.
  • 2016 yılı için 3.800 TL’lik mesken istisnasından sadece konut kira geliri elde edenler faydalanabilecektir.
  • Elde edilen kira geliri ister 12 aylık, isterse 1, 3, 5, 6, 9 aylık gibi kıst dönemler olsun mesken istisnası tam olarak uygulanacaktır.
  • Bu istisna sadece tek konut için uygulanacak olup, birden fazla konut kirası elde edenler için istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
  • Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira geliri için her bir ortak 3.800 TL’lik istisnadan ayrı ayrı yararlanabilecektir.
  • Mesken kira geliri elde edenlerin şayet ticari, zirai veya mesleki kazancından dolayı mükellefiyeti bulunuyorsa, istisnadan faydalanamayacakları gibi, Hazır Beyan Sistemini kullanarak beyanname de veremezler.
  • Mesken istisnası tutarının üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı vergi tarifesinin 3. diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2016 yılı için 110.000 TL) aşanlar mesken istisnasından faydalanamazlar.
  • Konut kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler. Fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
  • Götürü gider yöntemini seçenlerin konut kira gelirinden 3.800 TL istisna düşüldükten sonra %25 oranında indirim uygulanır.
  • Gerçek gider yöntemini seçenler sahibi bulunduğu konutu kiraya verip, kendisi de kirada oturuyorsa, 2016 yılı içinde ödediği kira tutarını gider olarak indirebilecektir.
  • Gerçek gider yöntemini seçenler kiraya verdikleri konut için yapılan borç ödemelerinin sadece faiz kısmını gider olarak yazabilirler.
  • Gerçek gider yöntemini seçenler sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkulleri için elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5'i tutarında gider olarak indirebilirler.
  • Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
  • Konut kirası elde edip beyan vermeyen veya eksik beyan edenler 3.800 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Ancak, mükellefler idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kira gelirlerini, pişmanlık ve ıslah hükümleri dahil olmak üzere kendiliklerinden süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan etmeleri halinde de söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.
  • Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, gayrisafi hasılattan GVK’nın 74. maddesinde yazılı giderler (GVK’nın 21. maddesinde yer alan mesken istisnasına isabet eden tutar hariç) indirilerek safi irat bulunacaktır.
  • 2016 Yılında Elde Edilen Bazı Mesken Kira Geliri Tutarları İçin 2017 Yılında Ödenecek Gelir Vergisi Tutarları
2016 Yılında Elde Edilen Bazı Mesken Kira Gelirlerine İlişkin Olarak Hesaplanan Gelir Vergisi Tutarları (TL)
Gayri Safi
İrat Tutarı
Mesken İstisnasıKalanGötürü Gider
(%25)
Safi İratİndirimler
(GVK 89)
Vergiye Tabi
Gelir
Hesaplanan
Gelir Vergisi
Ödenecek
Gelir Vergisi
Damga Vergisi
1-3.8003.800Yok

Mesken istisnasının altındaki tutarlar beyan edilmeyecektir.

4.0003.80020050150Yok15022,5022,5051,40
4.5003.800700175525Yok52578,7578,7551,40
5.0003.8001.200300900Yok900135,00135,0051,40
5.5003.8001.7004251.275Yok1.275191,25191,2551,40
6.0003.8002.2005501.650Yok1.650247,50247,5051,40
6.5003.8002.7006752.025Yok2.025303,75303,7551,40
7.0003.8003.2008002.400Yok2.400360,00360,0051,40
7.5003.8003.7009252.775Yok2.775416,25416,2551,40
8.0003.8004.2001.0503.150Yok3.150472,50472,5051,40
8.5003.8004.7001.1753.525Yok3.525528,45528,7551,40
9.0003.8005.2001.3003.900Yok3.900585,00585,0051,40
9.5003.8005.7001.4254.275Yok4.275641,25641,2551,40
10.0003.8006.2001.5504.650Yok4.650697,50697,5051,40
12.0003.8008.2002.0506.150Yok6.150922,50922,5051,40
15.0003.80011.2002.8008.400Yok8.4001.260,001.260,0051,40
18.0003.80014.2003.55010.650Yok10.6501.597,501.597,5051,40
20.0003.80016.2004.05012.150Yok12.1501.822,501.822,5051,40
24.0003.80020.2005.05015.150Yok15.1502.400,002.400,0051,40

Tablodaki mesken kira gelirini elde edenlerin; diğer gelir unsurlarının olmadığı, GVK'nın 21. maddesi gereğince mesken istisnasından yararlandığı, götürü gider yöntemini seçtiği ve GVK'nın 89. maddesinde yer alan indirimlerin (eğitim ve sağlık harcaması, bağış ve yardımlar, hayat/şahıs sigorta primi vb.) olmadığı varsayılmıştır. Ödenecek gelir vergisi, Mart ve Temmuz 2017 aylarında iki eşit taksitte ödenecektir. Damga Vergisinin ise birinci taksitle birlikte tamamı ödenecektir.

  • 2016 Yılında Sadece İşyeri Kira Geliri Elde Edenlerin Beyanname Verme Durumu
  • 2016 Yılında işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira ge­lirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşmayanlar beyanname vermeyeceklerdir. 2016 Yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu tevkifatlı toplam işyeri kira geliri 30.000 TL üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar.
  • İşyeri kirası elde edenler 3.800 TL’lik mesken istisnadan faydalanamazlar.
  • Bir işyerine birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu işyerinden elde edilen kira gelirden her bir ortağın hissesine düşen kira gelirinin 30.000 TL tutarı aşması halinde ayrı ayrı beyanname vermek zorundadırlar.
  • İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
  • Götürü gider yöntemini seçenlerin işyeri kira gelirinden %25 oranında indirim uygulanır.
  • Kiraya verilen gayrimenkul elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5'i tutarında indirim sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkul için geçerli olup, işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu indirimden yararlanamayacaktır.
  • Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
  • Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, gayrisafi hasılattan GVK’nın 74. maddesinde yazılı giderler (GVK’nın 21. maddesinde yer alan mesken istisnasına isabet eden tutar hariç) indirilerek safi irat bulunacaktır.
  • Gelir Vergisi Kanununda toplama yapılmayan hallere ilişkin hükümlere göre, bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 2016 yılı için 1.580 TL’yi aşan tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilecektir. Bu kapsamda, 2016 yılında basit usule tabi mükellefe işyerini kiraya veren kişi, elde ettiği kira geliri tevkifatsız ve istisnaya konu olmadığından 1.580 TL’yi geçiyorsa beyanname verecektir.
  • 2016 Yılında Elde Edilen Bazı Tevkifata Tabi İşyeri Kira Geliri Tutarları İçin Ödenecek/İade Edilecek Gelir Vergisi Tutarları
2016 Yılında Elde Edilen Bazı Tevkifatlı İşyeri Kira Gelirlerine İlişkin Olarak Ödenecek veya İade Edilecek
Gelir Vergisi Tutarları (TL)
Gayri Safi
İrat Tutarı
Götürü Gider
(%25)
Safi İratİndirimler
(GVK 89)
Vergiye Tabi
Gelir (Matrah)
Hesaplanan
Gelir Vergisi
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergi (%20)Ödenecek
Gelir Vergisi
İade Edilecek Gelir VergisiDamga Vergisi
1-30.000

GVK'nın 86/1-c maddesine göre, tevkifata tabi tutulan 1-30.000 TL arasındaki brüt işyeri kira tutarları
beyanname verme sınırının altında kaldığından beyan edilmeyecektir.

30.0007.50022.500Yok22.5003.8706.000Yok2.13051,40
40.00010.00030.000Yok30.0005.3708.000Yok2.63051,40
50.00012.50037.500Yok37.5007.39510.000Yok2.60551,40
60.00015.00045.000Yok45.0009.42012.000Yok2.58051,40
70.00017.50052.500Yok52.50011.44514.000Yok2.55551,40
80.00020.00060.000Yok60.00013.47016.000Yok2.53051,40
90.00022.50067.500Yok67.50015.49518.000Yok2.50551,40
100.00025.00075.000Yok75.00018.00020.000Yok2.00051,40
125.00031.25093.750Yok93.75024.56325.000Yok43751,40
126.00031.50094.500Yok94.50024.82525.200Yok37551,40
126.35031.58894.763Yok94.76324.91725.270Yok35351,40
126.50031.62594.875Yok94.87524.95625.300Yok34451,40
126.56031.64094.920Yok94.92024.97225.312Yok34051,40
126.57031.64394.927Yok94.92724.97525.314Yok33951,40
127.00031.75095.250Yok95.25025.08825.400Yok31251,40
130.00032.50097.500Yok97.50025.87526.000Yok12551,40
132.00033.00099.000Yok99.00026.40026.400YokYok51,40
135.00033.750101.250Yok101.25027.18827.000188Yok51,40
150.00037.500112.500Yok112.50031.12530.0001.125Yok51,40
200.00050.000150.000Yok150.00044.25040.0004.250Yok51,40
250.00062.500187.500Yok187.50057.37550.0007.375Yok51,40
300.00075.000225.000Yok225.00070.50060.00010.500Yok51,40

Tablodaki tevkifata tabi işyeri kira gelirini elde edenlerin; diğer gelir unsurlarının olmadığı, götürü gider yöntemini seçtiği ve GVK'nın 89. maddesinde yer alan indirimlerin (eğitim ve sağlık harcaması, bağış ve yardımlar, şahıs sigorta primi vb.) olmadığı varsayılmıştır. İşyeri kira gelirlerinden yıl içinde %20 oranında tevkifat yapılmıştır. Ödenecek gelir vergisi, Mart ve Temmuz 2017 aylarında iki eşit taksitte ödenecektir. Damga Vergisinin ise birinci taksitle birlikte tamamı ödenecektir. Yıl içinde işyeri kira gelirinden yapılan kesintilerin hesaplanan vergiden mahsubu sonucunda iade edilecek gelir vergisi çıkması durumunda iade talebi, GVK’nın 121. maddesi ve 252 Seri Nolu GVGT’de yer alan hükümler kapsamında, 22.01.2016 tarihinde yayınlanan 99 No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılan açıklamalara göre “Gelir ve Kurumlar Vergisi Standart İade Sistemi (GEKSİS)” kullanılarak yapılacaktır. 

  • 2016 Yılında Hem Mesken Hem de İşyeri Kira Geliri Elde Edenlerin Beyanname Verme Durumu
  • Konut kira gelirinin 3.800 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin brüt toplamı 2016 yılı için 30.000 TL'yi aşması halinde konut ve işyeri kira geliri için beyanname verilmesi gerekmektedir.
  • Konut kira gelirinin 3.800 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 2016 yıl için 30.000 TL'yi aşmaması halinde ise, işyeri kira geliri beyan edilmeyip sadece konut kira geliri beyan edilecektir.
  • Eğer konut kira geliri 3.800 TL istisna tutarının altında ise konut kira geliri beyan edilmeyeceğinden toplama dahil edilmeyecektir.
  • İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
  • Götürü gider yönteminin seçilmesi halinde 3.800 TL konut istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden %25 oranında indirim uygulanır.
  • İşyeri Kira Geliri/Menkul Sermaye İradı/Ücret Gelirinin Birlikte Beyanı

Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan; işyeri kira geliri, menkul sermaye iratları ve birden fazla işverenden elde edilen ücretlerin toplamının 30.000 TL’yi aşması halinde beyanname verilmesi gerekmektedir. Buna göre, 2016 yılı için beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aşmayan Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücret, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyecek ve diğer gelirler için beyanname verilse dahi bu gelirler beyannameye dahil edilmeyecektir. Bu hükmün uygulanmasında, öncelikle ücret gelirlerinin kendi içinde değerlendirilmesi gerekmektedir.

  • Kira Gelirinin Beyanında Emsal Kira Bedeli Uygulaması

Emsal kira bedeli uygulaması, gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde uygulanan bir vergi güvenlik müessesesidir. Emsal kira bedeli esası; kira gelirlerinin kısmen ya da tamamen beyan dışı bırakılmasını önlemeyi hedefleyen bir sistemdir. Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esası uygulanır. Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması veya kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanmaktadır.
Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. O bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa; emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin %5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Ka­nununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.
Örnek 2: Kişinin 2016 yılında emlak vergisi değeri 200.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakması durumunda, kira geliri elde etmediği halde, emsal kira bedeli hesaplanması ve buna göre bulunacak tutar kadar kira geliri elde etmiş sayılması gerekmektedir. Bu durumda, Emsal Kira Bedeli (200.000 X%5=) 10.000 TL olacak ve bu tutarı beyan edecektir.
Öte yandan, GVK’nın 73. maddesine göre aşağıda belirtilen hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmayacaktır.

  • Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
  • Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Anne ve baba, çocuklar ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),
  • Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede oturması,
  • Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
  • Kira Gelirinden İndirilecek Giderler

Elde edilen kira gelirinin safi tutarı; götürü gider yöntemi (hakları kiraya verenler hariç) veya gerçek gider yöntemi olmak üzere iki farklı şekilde tespit edilebilir. Elde edilen gayrimenkul sermaye iradından dolayı verilecek olan beyannamede, gerçek gider usulünün veya götürü gider usulünün seçilmesi mükelleflerin tercihine bırakılmıştır. Gider yöntemini seçim için mükellefin ayrıca bildirimde bulunması gerekmemekte olup, yıllık beyannamede ilgili kutunun işaretlenmesi yeterli bulunmaktadır.

Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %25'ini götürü olarak indirebilirler. Bu usulü seçen mükellefler hiçbir gider belgesi olmadan %25 götürü gider olarak gelirlerinden düşeceklerdir. Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılacaktır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gideri yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Ancak, gerçek gider yönteminden yararlanan mükellefler istedikleri zaman götürü gider yönteminden faydalanma hakkına sahiptirler.

Gayrisafi hasılattan (brüt kira tutarından) aşağıda yazılı giderler (GVK’nın 21. maddesinde yer alan mesken istisnasına isabet eden tutar hariç) indirilerek safi irat bulunur.

  • Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
  • Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri,
  • Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri,
  • Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz),
  • Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
  • Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,
  • Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri,
  • Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
  • Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
  • Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli,
  • Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek giderlerin uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları, tapu harcı, ipotek masrafları, Bağ-Kur primleri hasılattan gider olarak indirilemez. Ancak kiraya verenin kusurundan kaynaklanmayan nedenlerle, kiracının tahliyesi için ödenmek zorunda kalınan tazminatlar ile kira akdinin tapuya şerhi veya kira parasının garantisi olarak verilen ipotek harcı kiranın elde edilmesiyle ilgili olması nedeniyle hasılattan indirilebilirler.

Giderlerin indirimine ilişkin genel kurallar;

  • Kısmen kiralanmış gayrimenkullere ait giderlerin kiraya verilen kısmına ait olanı indirilebilecektir.
  • Gayrimenkul yılın belli bir ayında kiralanmış ise ancak o süreye ait giderler indirime konu edilecektir.
  • Sahibi bulundukları konutu kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut kiralarının indirimi için, aynı yılda yapılmış olmaları gerekmektedir.
  • Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin  (Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.
  • Kiraya verilmeyen veya verilenlerle ilgili giderlerin dağıtımında, yüzölçümü esası veya vergi değerine göre dağıtım esası geçerli olacaktır.
  • Mesken istisnasına isabet eden giderler hasılattan indirim konusu yapılamaz.
  • Mal sahibi Bay (X)’in, meskenini Bay (Y)’ye kiralaması ve Bay (Y)’nin de bu meskeni Bay (Z)’ye kiralaması durumunda; Beyanname verilmesi ve gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, Bay (Y), asıl mal sahibi (X)’e ödediği kirayı, (Z)’den aldığı kiradan indirebilecektir.
  • Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları gider­lerle ilgili belgeleri 5 yıl süresince saklamaları ve vergi idaresi tarafından istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

Gerçek gider yönteminde konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'inin indirilmesi

Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88'nci maddenin 3'ncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz) gayrimenkul sermaye iradının tespitinde gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır. Gayrimenkulün iktisap bedeli, tapu senedinde belirtilmesi gereken tutar olup, bu tutarın gayrimenkulün gerçek alım satım bedelinin altında olmaması gerekmektedir.

Kiraya verilen gayrimenkul alımında satıcıya ödenen bedel (KDV dâhil) iktisap bedeli olarak kabul edilmektedir. İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacaktır. İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır.

Örnek 3: 2012 yılında 200.000 TL’ye satın alınan bir mesken için %5’lik gider indirimi tutarı olan (200.000X%5=)10.000 TL, 5 yıl süresince 2012, 2013, 2014, 2015 ve son olarak da 2016 yılına ilişkin olarak beyan edilen hasılat tutarından indirim konusu yapılacaktır. 
Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faizlerinin hasılattan indirimi

Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri kira hasılatından indirilebilmektedir. Buna göre, kiraya verilen gayrimenkulün satın alınması için veya daha sonra genişletme ve yeni kıymetler ilavesi gibi durumlar için alınan borçlar için ödenen faizlerin tamamı hasılattan indirilebilir. Bunun temel şartı, kiraya verilen gayrimenkul için alınan borç tutarının tamamının sadece bu gayrimenkul için harcanması gerekmektedir. Örneğin, 2016 yılında mesken olarak kiraya verilen binanın iktisabı için kullanılan konut kredisi için 2016 yılında bankaya ödenen faizlerin, gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, kira geliri için verilecek beyannamede indirim konusu yapılması mümkündür.

Öte yandan, kiraya verilen gayrimenkulün satın alınması için veya daha sonra genişletme ve yeni kıymetler ilavesi gibi durumlar için alınan katılım bankasından kullanılan krediye ait kar payı ödemeleri de aynı diğer bankalara ödenen faiz ödemesi gibi değerlendirilecektir. Buna göre, elde edilen kira gelirinin beyanında gerçek gider usulünün seçilmesi halinde, kiraya verilen gayrimenkul için katılım bankalarından kullanılan  konut kredisine ilişkin geri ödemelerde faiz yerine kâr payı adı altında yapılan ödemelerin elde edilen kira geliri için verilecek Beyannamede indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.

  • Gerçek Gider Yönteminde Mesken İstisnasına İsabet Eden Giderin Düşülmesi

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve mesken kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı gayri safi hasılattan indirilemez. Vergiye tabi hasılat, toplam hasılattan mesken kira geliri istisnası düşülerek bulunacaktır. Vergiye tabi hasılat ve indirilebilecek gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.
Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası
İndirilebilecek Gider =Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat
                                                    Toplam Hasılat

Örnek 4: Kişi 2016 yılında, sahibi olduğu İstanbul’da bulunan konutunu aylık 1.000 TL’den kiraya vermiş ve toplam 12.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, yıl içinde konutu ile ilgili olarak 4.000 TL harcama yapmıştır. Bu durumda, yapılan 4.000 TL gerçek giderin tamamı hasılattan indirim konusu yapılamayacak olup, 2016 yılında geçerli olan 3.800 TL’lik mesken istisnasına isabet eden gerçek gider bulunacak ve toplam gider tutarından düşülecektir.  Bir başka anlatımla, mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 4.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.


2016 yılı kira geliri tutarı
12.000 TL
2016 yılı mesken istisna tutarı3.800 TL
Vergiye tabi hasılat (12.000–3.800=)8.200 TL
İndirilebilecek gerçek gider (4.000 X8.200/12.000=)2.733 TL
Vergiye tabi gelir (matrah) (12.000-3.800=8.200-2.733=)5.467 TL
Hesaplanan gelir vergisi820 TL
Ödenecek damga vergisi51,40 TL
  • 2016 Yılında İşyeri Kira Geliri Üzerinden Tevkif Suretiyle Ödenen Verginin Beyannamede Fazla Ödenen Verginin Nakden/Mahsuben İadesi

İşyeri kira gelirinin beyan edilmesi sonrasında, yıl içinde işyeri kira gelirleri üzerinden ödenen tevkifatlar nedeniyle, ödenecek gelir vergisinin çıkmaması durumunda, fazla ödenen verginin mükellefe mahsuben veya nakten iade edilmesi gerekmektedir.

2016 Yılında gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakları kiralayan tevkifat yapmak durumunda olan kişi ve kuruluşlar, mal ve hakların kiralanması karşılığı yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmışlardır.

Beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan kesilmiş bulunan vergilerin, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisine mahsup edilmesi mümkün bulunmaktadır. İşyeri kira gelirinin Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilmesi sonrasında, yıl içinde işyeri kira gelirleri üzerinden ödenen %20 oranında yapılan tevkifat nedeniyle, ödenecek gelir vergisinin çıkmaması durumunda, fazla ödenen verginin mükellefe mahsuben veya nakten iade edilmesi gerekmektedir.

2016 Yılında tevkif suretiyle ödenen vergilerden dolayı iade edilecek gelir vergisinin doğması halinde, gerekli başvuru 252 seri nolu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde yer alan hükümler kapsamında, 22.01.2016 tarihli 99 No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılan açıklamalar çerçevesinde yapılacaktır. Buna göre, gelir ve kurumlar vergisine yönelik iade talepleri, mükelleflerin elektronik ortamda gönderecekleri bilgi ve belgeler esas alınarak hazırlanan Gelir ve Kurumlar Vergisi Standart İade Sistemi (GEKSİS) kullanılarak yapılacaktır. Buna göre, 2016 yılına ait işyeri kira gelirinden dolayı iade edilecek vergi çıkması halinde, gerekli iade talepleri GEKSİS kullanılmak suretiyle yapılacak ve vergi daireleri de gerekli işlemleri yaparak mükellefe iadeyi gerçekleştireceklerdir.

  • Kira Gelirinin Hazır Beyan Sistemi ile Beyanı

Bazı gelir unsurlarına ilişkin gelirlerin beyanı konusunda Gelir İdaresi tarafından 470 Sıra Nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile yapılan düzenlemeyle Hazır Beyan Sistemine geçilmiştir. Hazır Beyan Sistemi; gelirleri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan veya bunların birkaçından veyahut tamamından oluşan gelir vergisi mükelleflerinin gelir vergisi beyannamelerinin Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından kısmen veya tamamen önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunulduğu sistemi ifade etmektedir.

Gelir İdaresinin internet adresi (https://intvd.gib.gov.tr/hazirbeyan) üzerinden giriş yapılacak olan Hazır Beyan Sistemi, beyanname vermek zorunda olan mükelleflerin elde ettikleri gelirlerin türüne göre İdare tarafından, veri ambarında bulunan bilgiler ile diğer kurum ve kuruluşlardan temin edilen bilgiler kullanılmak suretiyle, beyannamenin kısmen veya tamamen önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunulması esasına dayanmaktadır.   2012 Yılından bu yana kira gelirleri için uygulanmakta olan Hazır Beyan Sisteminin kapsamı 1 Mart 2016 tarihi itibariyle genişletilmiş ve gelirleri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan veya bunların birkaçından veyahut tamamından oluşan gelir vergisi mükelleflerinin beyannamelerini verebilmelerine imkan sağlanmıştır.

  • Beyan Edilen Gelirden İndirim Konusu Yapılacak Harcamalar

Yıllık beyanname ile beyan edilen gelir toplamından indirim konusu yapılacak hususlar Gelir Vergisi Kanununda ve kendi özel kanunlarında belirtilmiştir. Buna göre kira gelirini beyan edenler tarafından indirim konusu yapılabilecek bazı hususlar şöyledir;

  • Hayat/şahıs sigorta şirketlerine ödenen primler,
  • Eğitim ve sağlık harcamaları,
  • Bağış ve yardımlar,
  • Sponsorluk harcamaları,
  • Başbakanlıkça veya Bakanlar Kurulunca başlatılan yardım kampanyalarına yapılan ayni ve nakdi bağışlar,
  • İktisadi işletmeleri hariç, Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar,
  • Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi (6327 sayılı Kanunla Gelir Vergisi Kanununa eklenen Geçici 82. maddeye göre yapılacak indirim)
  • EXPO 2016 Antalya Ajansına yapılan her türlü nakdî ve ayni bağış ve yardımlar,
  • Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar. (Örneğin, Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa, Türkiye Bilimsel ve Teknik Araştırma Kurumunun Kuruluşu Hakkındaki Kanuna, Sosyal Hizmetler ve Çocuk Esirgeme Kurumu Kanununa, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Kanununa, Türk Silahlı Kuvvetleri Güçlendirme Vakfı Kanununa göre yapılan bağış ve yardımlar gibi.).
  • Uygulanacak Vergi Tarifesi

Gelir vergisine tabi gelirlerin vergilendirilmesinde uygulanacak vergi tarifesi, 2016 takvim yılı gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alınmak üzere 290 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile aşağıdaki şekilde belirlenmiştir.

12.600 TL'ye kadar % 15
30.000 TL'nin 12.600 TL'si için 1.890 TL, fazlası% 20
69.000 TL'nin 30.000 TL'si için 5.370 TL, (ücret gelirlerinde 110.000 TL'nin
30.000 TL'si için 5.370 TL), fazlası
% 27
69.000 TL'den fazlasının 69.000 TL'si için 15.900 TL, (ücret gelirlerinde
110.000 TL'den fazlasının 110.000 TL'si için 26.970 TL), fazlası 
  % 35
oranında vergilendirilir. 
  • Kira Gelirinin Beyanına İlişkin Örnek Olaylar

Örnek 5: Bay (X), 2016 yılında meskenini konut olarak kiraya vermiş ve 20.000 TL kira geliri elde etmiştir. Götürü gider yöntemini seçen mükellefin ödeyeceği vergi şöyle bulunacaktır.


Mesken kira geliri
20.000 TL
Vergiden istisna tutar  3.800 TL
Kalan (20.000-3.800=)16.200 TL
%25 Götürü gider (16.200X%25=) 4.050 TL
Vergiye tabi gelir (16.200-4.050=)12.150 TL
Hesaplanan gelir vergisi1.822,50 TL
Ödenecek damga vergisi51,40 TL

Örnek 6: Bayan (Y), 2016 yılında işyerinden tevkifata tabi 25.000 TL brüt kira geliri ve sahibi bulunduğu meskenden de 12.000 TL konut kira geliri elde etmiştir. Ödevlinin ödeyeceği gelir vergisi ve damga vergisi şöyle hesaplanacaktır. İşyeri kira ödemelerinden yıl içinde %20 oranında 5.000 TL tevkifat yapılmıştır.

İşyeri kira geliri (Brüt)25.000 TL
Konut kira geliri12.000 TL
Beyan edilecek gelir tutarı   37.000 TL
Mesken istisnası3.800 TL
İstisna sonrası kalan tutar33.200 TL
%25 Götürü gider (33.200X%25=)8.300 TL
Safi irat tutarı (33.200-8.300=)24.900 TL
Vergiye tabi gelir (matrah)24.900 TL
Hesaplanan gelir vergisi4.350 TL
Kesinti yoluyla ödenen vergiler5.000 TL
Ödenecek gelir vergisi (4.350-5000=)Yok
İadesi gereken gelir vergisi650 TL
Ödenecek damga vergisi51,40 TL

Örnekte, istisna tutarını aşan mesken kira geliri her halükarda beyan edilecektir. Mesken kirası gelirinin istisna haddini aşan kısmı (12.000-3.800=) 8.200 TL ile tevkifata tabi tutu­lan işyeri kirasının toplamı olan (25.000+8.200=) 33.200 TL, 2016 yılında tevkifatlı işyeri kira geliri için beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’yi aştığı için mesken kira geliri ile beraber, tevkifatlı işyeri kira geliri de beyan edilecek ve toplam 33.200 TL kira geliri beyan edilecektir. Beyannamede hasılattan mesken istisnası düşülecek, işyeri kira gelirinden yıl içinde yapılan vergi tevkifatı da hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.

  • Tahakkuk Eden Gelir Vergisinin Ödenmesi

2016 Yılına ilişkin olarak Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi üzerinden yasal indirimler yapıldıktan sonra beyan edilen gelir tutarından artan oranlı vergi tarifesi uygulanmak suretiyle hesaplanan ve tahakkuk eden gelir vergisi Mart ve Temmuz/2017 aylarında olmak üzere iki eşit taksitte;

  • Mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine,
  • Bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine,
  • Elden ya da internet bankacılığı kullanarak tahsile yetkili banka şubelerine,
  • www.gib.gov.tr adresinden anlaşmalı bankaların kredi kartıyla,

ödenmesi mümkün bulunmaktadır. Ayrıca, gelir vergisi birinci taksit ödeme süresi içinde, Damga Vergisi Kanununa göre 2016 yılı için verilecek Gelir Vergisi Beyannamesi için 51,40 TL damga vergisinin de ödenmesi gerekmektedir. Kira gelirinin vergilendirilmesi konusunda ayrıntılı bilgi edinmek isteyenlerin, Gelir İdaresinin internet sayfasında (www.gib.gov.tr) yer alan Rehber ve Broşürler ile Hazır Beyan Sistemi bölümüne bakmasında fayda vardır.  

NOT: Bu yazıda yapılan açıklamalar, tamamıyla yazarına ait olup, hiçbir şekilde yazarın çalıştığı kurumunu bağlamaz; Kurumunun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez.

YASAL UYARI : Yayınlanan köşe yazısı/haberin tüm hakları yazara aittir. Yazar adı ve "vergialgi.net" internet sitesi adı kullanılmadan alıntı yapılamaz.