İmdat TÜRKAY
İmdat TÜRKAY

2016’da Gayrimenkul Satanların Beyanname Verme Durumu

1796

Gelir Vergisi Kanununa göre 2016 yılında elde edilen kazanç ve iratların beyan dönemi 1 Mart 2017 tarihinde başlıyor ve 27 Mart 2017 tarihinde sona erecektir.

Tam ve dar mükellef gerçek kişiler tarafından 2016 takvim yılında elde edilen yedi gelir unsuruna (Ticari, zirai ve serbest meslek kazançları, ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ve diğer kazanç ve iratlar) ilişkin gelirler, aksine bir düzenleme olmadığı sürece Mart/2017 ayında Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir.

Tacirler, çiftçiler ve serbest meslek erbabı ticari, zirai ve mesleki faaliyetlerinden kazanç temin etmemiş olsalar bile yıllık beyanname vermek zorundadırlar.

Gelirleri sadece gayrimenkul sermaye iradı, ücret, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan ya da bunların bir kaçından oluşan mükellefler belli şartlar ve limitler çerçevesinde beyanname vermektedirler.

Gayrimenkullerin elden çıkarılması

Gelir Vergisi Kanununa göre, gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı, elden çıkarılmasından elde edilen gelir ise bazı şartların gerçekleşmiş olması ve yıllık olarak belirlenen istisna tutarının aşılmış olması halinde değer artış kazancı olarak vergiye tabi tutulmaktadır. Ancak, bu iki gelir unsurunda da belli istisna limitleri ve şartlar kapsamında elde edilen gelirler için beyanname verilmesi istenmemekte, şartların sağlanması durumunda ise yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesi değer artışı kazançları olarak yedi gelir unsurundan biri olan “Diğer Kazanç ve İratlar” kapsamında değerlendirilmekte ve Gelir Vergisi Kanununa göre belli şartların mevcudiyeti halinde gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Gayrimenkulün elden çıkarılmasıdemek; mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade etmektedir.

Gelir Vergisi Kanununa göre sahip olunan gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması ve elde edilen gelirin 2016 yılı için 11.000 TL olan istisna tutarını aşması halinde, değer artış kazancı olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul alım satım işiyle devamlı olarak uğraşılması halinde ise elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununa göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi  gerekmektedir. Tabi bu durumda katma değer vergisi mükellefiyeti de söz konusu olacaktır.

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından elde edilen değer artış kazancı

Gayrimenkuller, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda "taşınmaz" olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. Türk Medeni Kanununun 704. maddesine göre gayrimenkuller; arazi, tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak sayılmıştır.

İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) aşağıda yazılı olan mal ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar GVK’nın mükerrer 80. maddesine göre değer artış kazancıdır.

  • Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
  • Voli mahalleri ve dalyanlar,
  • Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
  • Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.

Elde edilen değer artış kazancının vergiden istisna edilen tutarı

Gelir Vergisi Kanunun mükerrer 80. maddesine göre, bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, 2016 yılında 11.000 TL’si (290 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği) gelir vergisinden müstesnadır. Dolayısıyla, gayrimenkulün satışı dolayısıyla elde edilen gelirin 2016 yılı için 11.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Gayrimenkulün satışı dolayısıyla elde edilen gelir 11.000 TL'den fazla ise gelir vergisine tabi olur ve elde edilen geliri 2017 yılı Mart ayında Hazır Beyan Sistemi üzerinden veya bağlı olunan vergi dairesine Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Elde edilen gelirin yıllık beyanname ile beyan edilmesinde, beyan edilen gelir tutarından 11.000 TL'lik istisnanın düşülmesi gerekmektedir.

Gayrimenkulün iktisap tarihi

Mal ve hakların iktisap tarihinden başlayarak belli süre sonra elden çıkarılması durumunda, iktisap tarihinin ne şekilde belirleneceği konusunda 25.03.2011 tarih ve 76 Nolu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılan açıklamalara göre; gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705. maddesi uyarınca tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artış kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir.

Örnek 1: Kişi, Toplu Konut İdaresinden bir daire satın almış ve bu gayrimenkulün ödevli adına tapuya tescili 21.11.2014 tarihinde yapılmıştır. Ancak, ödevli 20.11.2013 tarihinde su, elektrik ve telefon bağlatarak, bu tarihten itibaren fiilen kullanmaya başlamış ve bu durumu ilgili kurumlardan aldığı belgeler ile ispatlamıştır. Buna göre, değer artışı kazancının tespiti açısından, 5 yıllık sürenin hesabında, gayrimenkulün fiilen kullanılmaya başlandığı 20.11.2013 tarihi iktisap tarihi olarak esas alınacaktır.

Kooperatifler tarafından kura çekimi sonucu üyelere isabet eden gayrimenkullerin, çekiliş tarihi itibariyle üyelerin fiili kullanımlarına terk edilmesi halinde, kura çekiliş tarihinin kooperatif tarafından gayrimenkullerin üyelere tahsis tarihi, üyeler için de söz konusu gayrimenkullerin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, söz konusu gayrimenkulün fiilen kullanımına ilişkin olarak tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle ispat edilmesi halinde bu tarihlerin iktisap tarihi olarak dikkate alınması, aksi takdirde tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınması gerekmektedir. 76 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılan açıklamalara göre; kat irtifakı tapusunun alındığı tarihin, satın alınan dairenin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan, değer artışı kazancının matrahının hesabında gerçek alış/satış bedelinin dikkate alınması gerekmektedir. Dolayısıyla, gayrimenkulün alış/satış bedelinin tapu harcının matrahını oluşturan emlak vergisi tarhına esas bedelden daha düşük veya yüksek olduğu durumlarda alış/satışa ilişkin tapu harç matrahının değil, gerçek alış/satış bedelinin dikkate alınması gerekmektedir. 76 No.lu Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerinde yapılan açıklamalara göre; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16.03.2010 gün ve 2010/4-1697 No.lu Genelgesinde, cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır. Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekir. Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

Bedelsiz olarak iktisap edilen gayrimenkulün elden çıkarılması

Gayrimenkullerin ivazsız (bedelsiz) şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmediğinden; alım ve satıma konu edilen gayrimenkullerin ivazsız iktisap edilerek aynen satışının yapılması halinde bu gayrimenkulün satışından elde edilen kazanç vergilendirilmeyecektir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir. Veraset yoluyla bedelsiz olarak miras kalan bir gayrimenkulün elden çıkarılmasından doğan kazançlar da değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

Örnek 2: Kişinin 1.7.2013 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden meskenini 1.8.2016 tarihinde satması durumunda, meskenin bedelsiz olarak veraset yoluyla intikal etmesi nedeniyle bu satıştan elde ettiği gelir, değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

Gayrimenkulün elden çıkarılmasında 5 yıllık sürenin hesabı

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından maksat; gayrimenkulün satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır. Gayrimenkullerin, 01.01.2007 ve sonrasında elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak 5 yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 tarihinden önce elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak 4 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Söz konusu mal ve hakların iktisap tarihlerinin belirlenmesi için gerekli olan açıklamalar 25.03.2011 tarih ve 76 Seri Nolu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılmış bulunmaktadır.

Örnek 3: Kişi 15.08.2011 tarihinde almış olduğu gayrimenkulü 20.09.2016 tarihinde satması durumunda, 5 yıllık sürenin dolması 15.08.2011+5 yıl=15.08.2016 tarihinde dolmaktadır. Dolayısıyla bu süreler içinde satılırsa elde edilen kazanç vergiye tabidir. Ancak, anılan gayrimenkul 5 yıl dolduktan sonra 20.09.2016 tarihinde satılmış olduğundan elde edilen kazanç vergiye tabi değildir.

Safi kazancın tespiti ve iktisap bedelinin endekslenmesi

Değer artışında safi kazanç; elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunmaktadır. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit edilir.

Değer artış kazancının vergilendirilmesinde öncelikle vergilendirilecek kazanç olan “safi değer artışı” nın bulunması gerekmektedir. GVK’nın "Safi Değer Artışı" başlıklı mükerrer 81. maddesinin birinci fıkrasına göre; değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur. Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. Yani, gayrimenkulün iktisap bedelinin tespitinde, tapuda kayıtlı değeri esas alınarak endekslemeye tabi tutulacaktır. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir. Ancak, 2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) dikkate alınmaktadır. TÜİK’in internet sayfasında yer alan Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi 2006-2016 yılları itibariyle aşağıda yer almaktadır. (http://www.tuik.gov.tr/PreTablo.do?alt_id=1076)

Örnek 4: Kişi, Mayıs/2012 ayında 300.000 TL’ye satın aldığı gayrimenkulü tapuya aynı tutar üzerinden tescil ettirmiştir. Kişi, gayrimenkulün çok değerlenmesi sonucunda Ağustos/2016 ayında 400.000 TL’ye satmıştır. 2012 yılında alınan ve 2016 yılında satılan gayrimenkul 5 yıl içinde satıldığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak istisna tutarını aşıyorsa beyan edilecektir. Örnekte, ödevlinin elden çıkarma dolayısıyla yapılan gideri ile ödenen vergi ve harçlar dikkate alınmamıştır.

Öncelikle alış bedeline (iktisap bedeline) endeksleme yapılacaktır. Endeksleme oranının hesaplanmasında esas alınacak ÜFE endeks değerleri; gayrimenkulün alındığı tarih olan Mayıs/2012 öncesi ay olan Nisan/2012 için 203,81 olarak, satıldığı ay olan Ağustos/2016 öncesi ay olan Temmuz/2016 için ise 257,81 olacaktır.

-Gayrimenkulün alış bedeline endekslemede esas alınacak oran (257,81-203,81/203,81=) 0,26 olmaktadır.
-Alış bedelinin endekslenmiş bedeli (1+0,26)X300.000=) 378.000 TL,
-Safi kazanç=satış bedeli-endekslenmiş iktisap bedeli formülünden hareketle,
-Safi kazanç= (400.000-378.000=) 22.000 TL olmaktadır.

2016 Yılında gayrimenkul satışından elde edilen 22.000 TL değer artış kazancı olarak beyan edilecek, ancak 2016 yılı için belirlenen 11.000 TL istisna tutarı düşülecek ve kalan tutar üzerinden gelir vergisi hesaplanacaktır. Ayrıca, ödevlinin GVK’nın 89. maddesinde yer alan indirimlerin (eğitim ve sağlık harcaması, hayat/şahıs sigorta primi, bağış ve yardımlar gibi) olması durumunda, belirlenen oran ve limitler çerçevesinde beyan edilen gelir tutarından indirilmesi mümkün bulunmaktadır.

Gayrimenkulün alış bedeli300.000 TL
Gayrimenkulün satış bedeli400.000 TL
Alış bedelinin endekslenmiş bedeli=(1+0,26)X300.000)378.000 TL
Safi kazanç (400.000-378.000=)22.000 TL
Değer artış kazancı22.000 TL
2016 yılı istisna tutarı11.000 TL
Vergiye tabi matrah (22.000-11.000=)11.000 TL
Hesaplanan gelir vergisi (11.000X%15=)1.650 TL
Ödenecek damga vergisi51,40 TL

Gayrimenkul satışından doğan değer artış kazancının beyanı

2016 Yılında elde edilen değer artış kazancının safi miktarı 11.000 TL’lik istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir 1-27 Mart 2017 ayında Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir. Gayrimenkullerin satışından dolayı beyan edilmesi gereken değer artış kazancının 2016 yılında hayata geçirilen Hazır Beyan Sistemi ile beyan edilmesi mümkün bulunmaktadır. Hazır Beyan Sistemi; gelirleri gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), ücret, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan ya da bunların bir kaçından oluşan mükelleflere ilişkin Gelir İdaresi Başkanlığı bünyesinde bulunan ve üçüncü taraf kurumlardan elde edilen bilgiler kullanılmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerinin Gelir İdaresi tarafından hazırlanarak internet ortamında mükelleflerin onayına sunulduğu bir sistemdir. Mükellefler bu sistem üzerinden bu dört gelir unsuruna ilişkin beyannamelerini hızlı ve kolay bir şekilde verebilirler.

Örnek 5: Kişi, 15.05.2014 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 20.08.2016 tarihinde satmış ve 50.000 TL değer artış kazancı elde etmiştir. Buna göre, ödevli konutu 01.01.2007 sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren 5 tam yıl geçmeden sattığı ve elde edilen değer artış kazancı da 2016 yılı için 11.000 TL’lik istisna tutarını aştığı için Mart/2017 ayında beyan edilecektir.

Uygulanacak gelir vergisi tarifesi

Gelir vergisine tabi gelirlerin vergilendirilmesinde uygulanacak vergi tarifesi, 2016 takvim yılı gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alınmak üzere aşağıdaki şekilde belirlenmiştir. Değer artışı kazançları da dahil olmak üzere, yedi gelir unsuru için söz konusu vergi tarifesi uygulanacaktır. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi Mart ve Temmuz 2017 aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir.

12.600 TL'ye kadar % 15
30.000 TL'nin 12.600 TL'si için 1.890 TL, fazlası% 20
69.000 TL'nin 30.000 TL'si için 5.370 TL, (ücret gelirlerinde 110.000 TL'nin
30.000 TL'si için 5.370 TL), fazlası
% 27
69.000 TL'den fazlasının 69.000 TL'si için 15.900 TL, (ücret gelirlerinde
110.000 TL'den fazlasının 110.000 TL'si için 26.970 TL), fazlası 
% 35
oranında vergilendirilir. 
YASAL UYARI : Yayınlanan köşe yazısı/haberin tüm hakları yazara aittir. Yazar adı ve "vergialgi.net" internet sitesi adı kullanılmadan alıntı yapılamaz.